Bodenmarkt

Mittelalter

Ein Bodenmarkt im marktwirtschaftlichen Sinne war mittelalterlichem Rechtsdenken, insbesondere den Denkmustern innerhalb der Feudalgesellschaft, fremd. Dennoch wird im Mittelalter eine erhebliche Gütermobilität festgestellt. Wenn aber Grundbesitz gekauft, getauscht, geschenkt oder verliehen wurde, so kam der Sachgewalt und den an den Boden gebundenen Rechten bzw. Pflichten entscheidende Bedeutung zu. Will man im mittelalterlichen Lehenswesen (Lehen) überhaupt von einem Bodenmarkt sprechen, so ist grundsätzlich zwischen der Übertragung von Eigentum und Nutzungsrechten zu unterscheiden. Rechtsgelehrte haben dafür vom 12. Jahrhundert an die Lehre des geteilten Eigentums entwickelt, mit dem dominium directum des Eigentümers und dem dominium utile des Nutzeigentümers: Auf Eigengütern (Allod) lasteten allenfalls gerichtsherrliche Abgaben, kirchliche Rechte und vom Besitzer durch den Verkauf von Renten oder durch Jahrzeitstiftungen eingegangene Zinspflichten. Leihegüter (Leihe) dagegen waren zusätzlich durch grundherrliche Abgaben und weitere Verpflichtungen gegenüber dem Inhaber der Grundherrschaft belastet, Pachtgüter (Pacht) durch den Pachtzins.

Die Preisbildung bei Gütertransaktionen wurde von zahlreichen Faktoren beeinflusst: von der Grundstücksfläche, von den darauf stehenden Gebäuden, von der Bodenqualität, von der Art und Intensität der Nutzung, von kommunalen Nutzungsrechten und Nutzungsbeschränkungen (Dorf), von Ehaften und – bei der Übertragung von Nutzeigentum entscheidend – von der Leihe- oder Pachtform mit allen damit verbundenen Rechten, Pflichten und Abgaben. Langfristig wirksam waren sicher auch der hochmittelalterliche Landesausbau bzw. die spätmittelalterliche Agrarkrise. Die Vielzahl von in der Praxis meist unbekannten Faktoren erschwert die Interpretation von Preisen bei mittelalterlichen Güterübertragungen.

Die ältesten bekannten Güterübertragungen im schweizerischen Raum sind durch Privaturkunden aus dem Gebiet der italienischen Schweiz und durch den Urkundenbestand der frühen Klöster, namentlich St. Gallens, überliefert: Im 8.-11. Jahrhundert waren es vorwiegend Adlige und Kleriker sowie vereinzelt freie Bauern, welche Güter im Rahmen von Erbgängen, infolge Auflösung von Erbengemeinschaften, allgemein in Verfolgung von Herrschafts- oder Familienstrategien, zum eigenen Seelenheil oder schlicht aus materiellen Gründen übertrugen bzw. erwarben. Später erscheinen in der ganzen Schweiz zahlreiche Adlige und Angehörige des geistlichen Standes, die aus denselben Gründen handelten. Hinzu kamen im Spätmittelalter der Rentenkauf und das Pfandschaftswesen.

Im 14. und 15. Jahrhundert investierten auch vermögende nichtadlige Stadtbürger in zunehmendem Masse ihr Kapital in ländlichen Grundbesitz (Stadt-Land-Beziehungen). Zum einen strebten sie in Nachahmung adliger Lebensnormen nach Burgsitzen und Gerichtsherrschaften, zum anderen investierten sie, von ökonomischen Zielen geleitet, in die Viehwirtschaft und in den Weinbau. Dabei bedienten sie sich des direkten Gütererwerbs, der Pfandschaft, häufig auch des Rentenkaufs und des Teilbaus. Sie schoben sich oft zugleich in die Leihebeziehung zwischen Grundherren und Bauern hinein, womit sie die feudalen Bindungen allmählich lösten und durch ökonomische Abhängigkeiten ersetzten. Insbesondere der Rentenkauf bewirkte im ausgehenden 15. Jahrhundert eine zunehmende Agrarverschuldung.

Die Bauern des Spätmittelalters kauften oder verkauften ihre sogenannten freien Eigengüter wie auch ihre Erblehengüter, die sie immer mehr als faktischen Besitz betrachteten. In zahlreichen Fällen waren Erbgänge oder die Auflösung von Erbengemeinschaften die Ursachen solcher Besitzerwechsel, die Zersplitterungen bzw. Konzentrationen und damit Verschiebungen im ländlichen Sozialgefüge erkennen lassen. Handänderungen von Erblehengütern boten für Grundherren ein erhebliches Verlustrisiko. Deshalb stehen in den grundherrlichen Quellen das Verbot der "Entfremdung" von Eigentum und die Wahrung der Zinseinkünfte oft an erster Stelle. Der hohe Ehrschatz sollte ebenfalls die Bereitschaft zur Güterübertragung senken, und die Ausbildung der besonderen Leiheform der Tragerei ist auch als Massnahme der Sicherung grundherrlicher Einkünfte aus zersplitterten Gütern zu sehen. Die langfristige Schwächung grundherrlicher Bindungen durch den spätmittelalterlichen Bodenmarkt vermochten diese Massnahmen indes nicht aufzuhalten.

Quellen und Forschungsstand

Grundlegend für die Dokumentation des Bodenmarktes sind die Notariatsakten, deren Vorhandensein und Gestalt von der regional stark variierenden Organisation des Notariats abhängt. Die Möglichkeiten historischer Rekonstruktion werden zudem durch den unterschiedlich weit gehenden Notariatszwang für Immobilientransaktionen und durch das Obligatorium von öffentlichen Versteigerungen beeinflusst. Sogenannte Fertigungsbücher wurden zum Beispiel in der deutschen Schweiz auf Gemeinde- oder Amtsebene ohne Beizug von Notaren geführt. Verschiedenenorts erhalten haben sich auch Gantrödel, wogegen das 1771-1798 in der Genfer Finanzverwaltung geführte Register zu Handänderungen als Quelle eine Seltenheit darstellt. Parallel zur Herrschaftsintensivierung nahm die Quellenqualität zu, die allerdings erst für das 18. Jahrhundert eine wirtschaftsgeschichtliche Analyse des Bodenmarktes in geschlossenen Gebieten möglich macht. Forschungen zum frühneuzeitlichen Bodenmarkt in der Schweiz sind noch selten. Das Folgende stützt sich primär auf Auswertungen für drei Zürcher Gemeinden in den Jahren 1770-1779, das Waldenburger Amt im Basler Jura um 1700 sowie die Genfer Landschaft im Zeitraum 1771-1798.

Strukturen und Tendenzen

Vom 16.-18. Jahrhundert setzte sich die Tendenz fort, Erblehen als faktisches Eigentum zu behandeln, der bäuerliche Bodenmarkt entwickelte sich weiter. Zwar waren Notabeln aus Stadt und Land in der ganzen Periode wichtige Käufer und Verkäufer, vor allem von Objekten, deren Ertrag sich kommerzialisieren liess, und die deshalb gut verpachtet werden konnten (Alpweiden, Gärten, Weingüter). Im 18. Jahrhundert scheinen sie jedoch nur für eine kleine Minderheit von (allerdings grossen) Transaktionen aufgekommen zu sein, während die grosse Mehrheit der (kleineren) Handänderungen innerhalb der dörflichen Ober- und Mittelschicht stattfanden. Die Abschliessung der dörflichen Gesellschaft, namentlich mittels Einzugsgebühren, Beschränkungen der Allmendnutzungsrechte und Vorkaufsrechten, beeinflusste auch die räumlichen Strukturen des Bodenmarktes.

Der Kommerzialisierungsgrad des Bodens lag in den untersuchten Räumen bei ca. 1% der landwirtschaftlichen Nutzfläche, die pro Jahr in neuen Besitz überging: In den drei agrarisch geprägten Gemeinden Oberrieden, Oetwil am See und Schöfflisdorf wechselten im Jahrzehnt 1770-1779 ca. 12-20% der Bodenfläche die Hand. Im Waldenburger Amt ging innert 50 Jahren mehr als die Hälfte des Bodens an andere Familien über, und in Genf gelangten (ohne Erbgänge) pro Jahr 0,62% der Bodenfläche an neue Besitzer. Überdurchschnittlich war die Besitzmobilität von Rebbergen und Gärten mit marktorientierter Produktion, unterdurchschnittlich diejenige von Waldparzellen und Baumgärten. Ansonsten bestanden keine systematischen Unterschiede zwischen verschieden kultivierten Böden (Äcker, Wiesen). In einem durch starke Protoindustrialisierung gekennzeichneten Kontext waren der Kommerzialisierungsgrad und die Marktkontinuität über Konjunkturen und Jahreszeiten hinweg höher als im Kontext mit vorherrschender Subsistenzlandwirtschaft (Subsistenzwirtschaft). Eine wichtige Erklärung dafür liegt in der stärkeren Entwicklung des Hypothekarmarkts (Agrarverschuldung, Hypothek): Im protoindustriellen Umfeld wurden gegen zwei Drittel des Kaufbetrags durch die Übernahme bzw. den Neuabschluss von Hypothekarschulden beglichen, im subsistenzorientierten weniger als die Hälfte. Die Dynamik des Bodenmarktes wurde somit durch einen entwickelten Hypothekarmarkt unterstützt.

Im 18. Jahrhundert ist in der Schweiz generell, vor allem wohl wegen der Bevölkerungszunahme, eine Erhöhung der Bodenpreise festzustellen, wobei zum Beispiel in Genf die innenpolitische Krise von 1782 preisdämpfend, die Flucht in die Sicherheit von Bodenbesitz in den Revolutionsjahren 1791-1796 preistreibend wirkten. Im Einzelnen waren die Preise sehr variabel und richteten sich nach Kriterien wie Bodenqualität, Kultivierung, Exponierung und Distanz zum Dorf bzw. zur Stadt. In Genf war der mittlere Bodenpreis in Stadtnähe sechsmal höher als in der stadtfernen Landschaft; der Preis von Weinbergen lag fünfmal, der von Wiesen doppelt so hoch wie der von Äckern. Kein Zusammenhang bestand dagegen zwischen der Preisentwicklung im Bodenmarkt und im Agrarmarkt (Getreide, Wein). Im Jahreslauf ruhte der Bodenmarkt in Erntezeiten (Juli, Oktober), während seine grösste Dynamik auf die Wintermonate fiel. Bevölkerungskrisen bewirkten überdurchschnittlich viele Transaktionen.

Funktionen

Zur Verhinderung von Streitigkeiten in einer komplizierten Erbnachfolge (Erbrecht) veranstalteten Gemeinden oder Erbengemeinschaften manchmal eine öffentliche Versteigerung (Gant). Kontrakte unter entfernten Verwandten aus unterschiedlichen Generationen beinhalteten bisweilen die vollständige Überwälzung des Kaufpreises in eine Hypothek und errichteten so eine Altersvorsorge für den Verkäufer als Entgelt für die Vererbung. Verträge dieses Typs sind zwar nicht sehr häufig, doch zeigen sie die Ordnungsfunktion des von der Obrigkeit formalisierten Bodenmarktes und damit einen wichtigen Grund für die Bereitschaft der Untertanen, den Notariatszwang anzuerkennen. Im Waldenburger Amt um 1700 wirkten vor allem Ganten dynamisierend auf den Bodenmarkt, die übrigen Handänderungen (Fertigungen) spielten eine bescheidenere Rolle. In Baselland wie in Genf sind gezielte und zum Teil spekulative Bodenkäufe und -verkäufe durch Grossbauern und Städter nachgewiesen, ebenso die preisdrückende Wirkung von Zwangsversteigerungen. Der Bodenmarkt im Tessin ist noch wenig untersucht, jedoch konzentrierte sich dort der Landbesitz im Flachland deutlich stärker als in der übrigen Schweiz auf Adels- und städtische Notabelnfamilien, während sich bäuerlicher Kleinbesitz eher in den Hügel- und Berggebieten behauptete.

Die in bäuerlichen Gesellschaften vorherrschend abwärts gerichtete soziale Mobilität verlief über den Bodenmarkt: Über den ganzen Lebenszyklus hinweg verkauften vollbäuerliche Haushalte in der Regel mehr Boden, als dass sie kauften. Sie mussten dies zum Teil wegen persönlicher Unfähigkeit tun, vor allem aber in Folge von "demografischem Pech", wenn zum Beispiel das geteilte Erbe nicht für lebensfähige Betriebe ausreichte oder nach dem frühen Tod des Familienvaters eine zur Betriebsleitung befähigte Person fehlte. Besonders gut verdienende Heimarbeiter kauften dagegen zum Beispiel in den erwähnten Zürcher Gemeinden über den Grossteil ihres Lebens mehr Boden als sie verkauften: Ersparte Lohnanteile aus protoindustrieller Tätigkeit wurden in den Aufbau landwirtschaftlicher Betriebe investiert. Somit verlief auch in diesem Kontext der Transfer des Bodens zwischen den Generationen nicht mehr ausschliesslich innerhalb der Familie, sondern zum Teil über den Markt.

19. und 20. Jahrhundert

Die Entwicklung des bäuerlichen Bodenmarktes in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts ist mit geprägt von der Ablösung der Feudallasten. Der landwirtschaftlich nutzbare Boden der Schweiz war damals wegen der ausgedehnten Sumpf- und Flusslandschaften sehr knapp. Im Lauf des 19. Jahrhunderts vergrösserte man die Nutzfläche mit Meliorationen und Rodungen. Ab 1876 durfte jedoch die Waldfläche im Gebirge endgültig nicht mehr reduziert werden. Eine erneute Verknappung, diesmal vor allem von Bauland für Wohn- und gewerbliche Zwecke, erfolgte durch zunehmende Überbauungen, die Industrialisierung und den nach 1950 beschleunigten Infrastrukturausbau. Das 1980 in Kraft getretene Raumplanungsgesetz (RPG) verlangt geografisch begrenzte Zonen für spezifische Nutzungen (Raumplanung). Generell stand dem relativ knappen nutzbaren Boden in der Schweiz eine über den gesamten Zeitraum ständig wachsende private und öffentliche Nachfrage gegenüber, sodass die Bodenrente als Nettoertrag seiner Nutzung und damit die Bodenpreise langfristig stets anstiegen.

Plakat zur Volksinitiative vom 1. Oktober 1950 (Schweizerische Nationalbibliothek, Bern). […]

Genfer Abstimmungsplakat mit der Nein-Parole zur eidgenössischen Volksinitiative «zum Schutz des Bodens und der Arbeit durch Verhinderung der Spekulation» vom 1. Oktober 1950 (Museum für Gestaltung Zürich, Plakatsammlung, Zürcher Hochschule der Künste). […]

Der landwirtschaftliche Bodenmarkt wurde von der Eigennachfrage dominiert, d.h. der grösste Teil des Bodens wurde nie verkauft, sondern den Nachkommen vererbt oder übergeben. Diese Anteile waren abhängig von der jeweiligen wirtschaftlichen Lage. So waren in der Wirtschaftskrise der 1870er und 1880er Jahre etwa 40% aller Handänderungen Freihandverkäufe. Die nachfolgende Industrialisierung erhöhte die Bodennachfrage, die um 1900 zu starken Preisanstiegen und weniger Freihandverkäufen führte. Auch während des Ersten Weltkriegs waren die Letzteren wegen der prekären Versorgungslage mit landwirtschaftlichen Produkten selten. Die Nachkommen Boden besitzender Eltern sicherten sich ihre Anteile durch Realteilungen. So verankerte sich die Vorstellung, dass Bodenbesitz nicht nur kurzfristige Lebensgrundlage, sondern auch die beste langfristige Anlageform sei. Zwar erfuhr diese Entwicklung während der Wirtschaftskrise der 1930er Jahre erneut einen Rückschlag; im Kanton Zürich waren in jener Zeit etwa die Hälfte aller Übertragungen landwirtschaftlichen Bodens Konkursfälle. Nach dem Zweiten Weltkrieg traten aber keine Konkurse solcher Art mehr auf, einerseits als Folge der Agrarpolitik seit 1951, andererseits auch dank des Konjunkturaufschwungs. 1950-1992 stiegen die Bodenpreise so stark an, dass sie in vielen Gegenden der Schweiz den landwirtschaftlichen Ertragswert um das 15- bis 20-fache übertrafen. Im Kanton Bern zum Beispiel stiegen 1968-1986 die Preise für landwirtschaftlichen Boden stärker als jene für Bauland. Solche Entwicklungen führten zu Spekulationskäufen nichtbäuerlicher Nachfrager. Gleichzeitig begannen manche nichtbäuerliche Erben von Landwirtschaftsboden und Bauern, die die Landwirtschaft aufgaben, ihre Landanteile nur noch zu verpachten. Dies erklärt, weshalb 1990 rund 40% der landwirtschaftlich genutzten Fläche Pachtland war, wobei dieser Anteil in touristischen Bergdörfern mit Realteilungen noch erheblich höher lag. Die rechtlichen Rahmenbedingungen dafür sind im Bundesgesetz von 1985 über die landwirtschaftliche Pacht enthalten.

Die staatliche Einflussnahme auf landwirtschaftliches Bodeneigentum und Bodenpreise war in der Schweiz stets schwach. Mit den Eingriffen wollte man in erster Linie den Landwirten den Zugang zu Bodeneigentum ermöglichen und ungerechtfertigte Spekulationskäufe verhindern. Das Bundesgesetz von 1940 über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen (1947 in Kraft gesetzt) brachte für landwirtschaftliche Grundstücke in Form des Schätzungswerts eine obere hypothekarische Verschuldungsgrenze von 125% des Ertragswerts. Das Bundesgesetz von 1951 über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes regelte vor allem die Vorkaufsrechte für bäuerliche Erben. Da aber die sozialpolitische Problematik der Bodenspekulation bestehen blieb, wurden 1960-1990 von der Sozialdemokratischen Partei der Schweiz und von Bauerngruppen mehrere Volksinitiativen gegen die Bodenspekulation ergriffen, die aber alle erfolglos blieben. 1994 trat das bestehende Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) in Kraft. Neu sind darin ein Vorkaufsrecht für Selbstbewirtschafter sowie Maximalpreise vorgeschrieben. Damit ist aber auch die Gefahr verbunden, dass der landwirtschaftliche Bodenmarkt schlechthin erliegt und der politisch erwünschte Strukturwandel der Landwirtschaft behindert anstatt gefördert wird.

Auf dem nichtagrarischen Bodenmarkt führten die Überhitzungserscheinungen (Konjunktur) in den 1960er und erneut in den 1980er Jahren zu verschiedenen Vorstössen im Bodenrecht. Unter dem Schlagwort Ausverkauf der Heimat nahmen die Bemühungen zur Einschränkung des Immobilienerwerbs durch ausländische Personen zum Teil auch fremdenfeindliche Züge an. In den 1980er Jahren löste die Überhitzung unter anderem die (1988 abgelehnte) "Stadt-Land-Initiative gegen die Bodenspekulation" sowie dringliche Bundesbeschlüsse zur Spekulationsbekämpfung aus. Durch das RPG bzw. die darauf beruhenden Richt- und Nutzungspläne ist der schweizerische Bodenmarkt stärker als zuvor in getrennte Teil-Bodenmärkte für Waldwirtschaft, Landwirtschaft, Wohnen, Industrie und Gewerbe gegliedert. Neben den traditionellen Promotoren (Architekten, Bauunternehmer, Handwerker) und Vermittlern (Liegenschaftenhändler, Treuhänder) auf dem Bodenmarkt hat sich in jüngerer Vergangenheit auch das Anlageverhalten institutioneller Investoren (z.B. Pensionskassen) preisbildend auf den Bodenmarkt ausgewirkt. Die Bodenpreise werden nur in den Kantonen Zürich, Freiburg, Basel-Landschaft, Tessin und Genf statistisch erfasst. Eine Motion von 1986, aufgrund derer das Bundesamt für Statistik eine schweizerische Bodenpreisstatistik hätte aufbauen sollen, wurde 1997 durch das Parlament abgeschrieben, das entsprechende Projekt abgebrochen.