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Grundbesitz

G. bezeichnet den Besitz an einem Grundstück, d.h. die tatsächl. Gewalt über Grund und Boden. Begriffsgeschichtlich umfasste G. (mittelhochdt. die gewer) den lange prekären Besitz durch Leihe, später durch Pacht und Miete als sog. Nutzungseigentum (dominium utile) und stand damit im Gegensatz zum Volleigentum (dominium directum). Das ungeteilte bäuerl. Eigentum an Grund und Boden wurde durchgängig in den 1798 einsetzenden Agrarreformen durchgesetzt.

Im heutigen, nicht-jurist. Sprachgebrauch hat G. allgemein die Bedeutung von Grundeigentum. Das Zivilgesetzbuch (ZGB) ordnet die Materie unter "Grundeigentum" (Art. 655-712) und verwendet den Begriff "G." nur bezüglich des bäuerl. Bodenrechts (Anhang Ia).

Mittelalter und frühe Neuzeit

Erwerb und Verlust

Im MA waren Grund und Boden mehrheitlich Eigentum von weltl. und geistl. Grundherren und den Bauern in kurzfristiger Leihe zur Bearbeitung und Nutzung überlassen (Grundherrschaft). Erst mit der spätma. Erbleihe konnten Erblehenhöfe an Nachkommen vererbt (Erbrecht), gekauft und mit grundherrl. Erlaubnis verkauft werden, wobei die durch Arbeit und Investition erzielte Wertvermehrung dem Bauern zukam und zum offiziellen Verkehrswert des Hofs wurde. Vom 16. Jh. an wurden Erblehenhöfe zunehmend frei geteilt, verpfändet und belastet (Bodenmarkt, Grundpfandrecht). Solchermassen verfügbar, wandelte sich der bäuerl. G. bis Ende des 18. Jh. vom Nutzungseigentum zum lediglich zinsbelasteten, faktisch freien Grundeigentum. Dieser Wandel fand beim städt. G. bereits im 13. Jh. statt, da nur der Boden dem Grundherrn gehörte, das Stadthaus aber dem Bürger.

Gewonnen wurde G. auch durch Rodung und Landnahme, z.B. auf Allmenden durch Arme im Zeichen des Landesausbaus, als Schwemmland an Flussufern, durch Ersitzung bei Fristen zwischen 10 und 30 Jahren. Verloren wurde G. u.a. in Kriegen und konjunkturellen Krisen (Wüstungen), bei Heimfall des Lehenhofs, bei Pfändung und Versteigerung sowie bei Naturkatastrophen.

Inhalt

Ländl. G. bestand in der Regel aus einem oder mehreren durch Hecken, Zäune, Gräben usw. abgegrenzten Grundstücken mit und ohne Bauten, die zur Fahrnis zählten. Mit dem privaten G. verbanden sich auf dem Land wie in der Stadt Nutzungsrechte am kollektiven G. an Allmend, Wald und Wasser (Bewässerung).

Grundbesitzer konnten Einzelne, Erbengemeinschaften oder Miteigentümer sein. Durch Unterteilung von Gebäuden in mehrere Besitz- bzw. Wohneinheiten entstand im 17. und 18. Jh. Sondereigentum als eine Art Stockwerkeigentum. Bauten konnten auf fremdem Grund stehen (z.B. private Alphütten auf Gemeinalpen) und Nutzungsrechte am selben G. auf diverse Besitzer verteilt sein (z.B. separate Weide- und Holznutzung am Wald).

Eingeschränkte Verfügungsgewalt

Beschränkungen im öffentl. und privaten Interesse engten die freie Verfügungsgewalt des Grundbesitzers ein. In der grundherrschaftl. Leihe bestanden diese im Rahmen des Hofrechts aus Grundlasten (Zins-, Dienst- und Zehntpflicht) und dem generellen Verbot, Lehenhöfe zu verändern. Zelgbau war genossenschaftl. Regeln unterworfen. In Städten und Dörfern war G. mit Bauauflagen, Brandschutz- und Hygienevorschriften sowie der Pflicht zu kommunaler Arbeit (Befestigungs-, Weg-, Brücken- und Wehrbau usw.) verbunden. Für immissionsträchtiges Gewerbe (Gerberei, Schmiede, Mühle) galt Bauverbot bzw. Ansiedlungszwang.

Nachbarschaften konnten den angrenzenden G. mit Einspruchsrechten und Dienstbarkeiten (Weg-, Flucht-, Tränkungs- und Durchleitungsrechte) belasten; der Nachbar hatte das Recht auf das Anries (Früchte von herüberragenden Ästen). An G. gebundene genossenschaftl. Rechte (z.B. Alprechte) durften nicht nach aussen verkauft oder vererbt werden. Unter (Dorf-)Genossen galt beim Verkauf von G. ein Zugrecht (Näherkaufsrecht).

Soziale und wirtschaftliche Rolle

Vor 1800 kam dem G. in sozioökonom. Hinsicht eine überragende Rolle zu: Nur mit Ausweis von G. konnte man das städt. Bürgerrecht oder dörfl. Genossenrecht erwerben, da mit diesem die Bürgerprivilegien (Nutzungsrechte am Gemeineigentum) verbunden waren. Vom G. und seiner landwirtschaftl. Nutzung hing das Überleben der meisten Menschen ab, ob Bauern oder Handwerker und Gewerbetreibende. G. bot Sicherheit bei Bürgschaften und Pfandschaften und war Unterpfand bei Kreditaufnahmen (Kredit). Er war der wichtigste Vermögensteil vor Wertschriften (Gülten) und diente Kaufleuten und Verlegern als Kapitalanlage. Am G. bemass die Gesellschaft den sozialen Rang von Städtern und Landleuten.

Struktur und Verteilung von Grundbesitz

Katasterplan des Umlands von Dardagny bei Genf, mit Tinte gezeichnet von Jacques Deharsu, 1688 (Archives d'Etat de Genève, Cadastre B3).
Katasterplan des Umlands von Dardagny bei Genf, mit Tinte gezeichnet von Jacques Deharsu, 1688 (Archives d'Etat de Genève, Cadastre B3). […]

Erbteilungen, die mit Einwilligung des Grundherrn erlaubt waren, veränderten die Struktur und Verteilung des G.es. Ab Ende des 15. Jh. sind Hofteilungen unter Hoferben überliefert. Ab der 2. Hälfte des 16. Jh. setzte sich die Realteilung unter Nachkommen v.a. in den Dörfern des schweiz. Mittellandes und in Weinbau- und inneralpinen Gebieten durch, da hier der Zusatzverdienst aus Handwerk und Heimarbeit bzw. Wein- und Viehproduktion das Überleben auf Kleinhöfen (damals 1-5 ha) sicherte. Dagegen dominierte im Gebiet der Einzelhofsiedlungen, wo dieser Zusatzverdienst fehlte und eine gewisse Betriebsgrösse für die Wirtschaftlichkeit unabdingbar war, das Erbrecht eines einzigen Hoferben, wie z.B. das Minorat (Jüngstenerbrecht) im Emmental. Beim grossen G. des Patriziats, v.a. beim Fideikommiss, war das Majorat üblich.

Realteilung förderte im Dorfgebiet die Parzellierung und führte zu immer kleineren Hofeinheiten bis hinunter zu den aus Wohnhaus bzw. einem Teil desselben, Kleinäckern und Garten bestehenden Zwerganwesen der Tauner. Im frühindustrialisierten Dorf des 18. Jh. konnten die auf Zusatzverdienst angewiesenen Kleingrundbesitzer bei entsprechend kleiner Zahl an Dorfbauern auf ausreichendem Boden bis zu 90% der Bevölkerung ausmachen. Trotz des Trends zum Kleinbetrieb entstanden durch Heirat oder Aufkauf von Parzellen aber immer wieder auch Grosshöfe.

19. und 20. Jahrhundert

Erwerb und Verlust

Die gesetzl. Regelung des v.a. auf Kauf oder Erbschaft basierenden Erwerbs von G. war ab 1803 Sache der Kantone, was zu einer Vielfalt an Bestimmungen führte. Einige Kantone liessen die mündl. Verabredung zu, in den süd- und westschweiz. Kantonen (ohne Wallis) war dagegen die öffentl. Beurkundung Vorschrift. Erst das 1912 in Kraft getretene ZGB vereinheitlichte die Bestimmungen über den Erwerb von G. (Art. 655-666) und erhob den Eintrag in das Grundbuch und die öffentl. Beurkundung als Voraussetzung für die Rechtsgültigkeit solcher Geschäfte gesamtschweizerisch zur Norm. Besondere Behandlung erfuhr der landwirtschaftl. G. im bäuerl. Bodenrecht (Anhang Ia).

Das 19. und das 20. Jh. hatten neue Formen des Erwerbs und Verlusts von G. zu regeln. Zu Ersteren zählte z.B. Landgewinn infolge einer Seeabsenkung, zu Letzteren die zwangsrechtl. Enteignung im Interesse des Staats oder des öffentl. Wohls, wie u.a. bei Gewässerkorrektionen oder beim Bau öffentl. Verkehrswege. Ausserdem mussten auch Bestimmungen über die Höhe der Entschädigungs- und Ersatzleistungen bei Enteignung und infolge von Beeinträchtigungen durch Naturgewalt erlassen werden.

Inhalt und Beschränkung

Mit der öffentl. Vermessung, die ab den 1830er Jahren zuerst in der Süd- und Westschweiz sowie dann in einigen Deutschschweizer Kantonen eingeführt und 1912 im ZGB (Art. 942-977) gesamtschweizerisch geregelt wurde, liess sich der G. wesentlich präziser erfassen als durch die früher übl. Schätzung. Verbucht wurden Bodenfläche (Katasterpläne), Eigentum, Servitute und Pfandrechte. Eine Neubegründung der ab dem 17. Jh. entstandenen Formen von Mit- bzw. Sondereigentum versch. Besitzer am selben Gebäude - eine Quelle häufigen Streits - sah das ZGB zunächst nicht vor. Die insbesondere in der Westschweiz geforderte Wiedereinführung wurde erst 1965 mit dem geltenden Stockwerkeigentum realisiert (Art. 712 a-t ZGB).

Nachdem das 19. Jh. die freiere Verfügbarkeit über den privaten G., z.B. durch Aufhebung des Anbauzwangs im Zelgbau, gebracht hatte, schränkte das 20. Jh. diese bezüglich Nutzung und Veräusserung, u.a. durch Einbindung in reglementierte Bau-, Landwirtschafts- und Gewerbezonen, zugunsten der Öffentlichkeit wieder ein. Viele Beschränkungen sind privatrechtl. Natur, oft vertragl. Servitute, und gehen - in der präziseren Beschreibung des ZGB modernen Bedürfnissen angepasst - z.T. auf Formen früherer Eigentumsbindung zurück (z.B. Nachbarrechte, Weg- und Wasserrechte). Öffentlichrechtl. Eigentumsbeschränkungen betreffen Bau-, Feuer-, Gesundheits- und Wasserpolizei (Reckweg), Forst- und Strassenwesen, die Errichtung von Grenzmarken, die Bodenverbesserung (Melioration), Güterzerstückelung, Bauland und Güterzusammenlegung sowie den Umweltschutz.

Zu Lasten eines Grundstücks gehen u.a. die Durchleitung von Wasser-, Abwasser- und Elektrizitätsleitungen sowie Bauten auf fremdem Boden, wie dies u.a. 1965 im Baurecht (Art. 675, 779-779 l ZGB) geregelt wurde, das G. in Bauwerk und Boden aufspaltete.

Wirtschaftliche und gesellschaftliche Rolle, Grundbesitzverteilung

Plakat für die Abstimmung vom 2. Juli 1967 über die Volksinitiative gegen die Bodenspekulation (Museum für Gestaltung Zürich, Plakatsammlung, Zürcher Hochschule der Künste).
Plakat für die Abstimmung vom 2. Juli 1967 über die Volksinitiative gegen die Bodenspekulation (Museum für Gestaltung Zürich, Plakatsammlung, Zürcher Hochschule der Künste). […]

Im 19. Jh. war G. für die bäuerl. Bevölkerung, die 1880 immerhin noch 36,9% der Gesamtbevölkerung stellte, nach wie vor der wichtigste Vermögensbestandteil. Als neue Reiche investierten Fabrikanten in G., andererseits schuf die Fabrik jene Verdienstmöglichkeit, die der Arbeiterschaft die bodenunabhängige Existenz erlaubte und ab 1880 indirekt hekt. Bautätigkeit und Bodenspekulation zur Schaffung von Wohnraum auslöste. Mietshäuser trugen zur raschen Verbreitung der Miete bei, Mietwohnungen für mittlere und obere Einkommen verhalfen dieser bald einmal zur gesellschaftl. Akzeptanz. Nachdem im 19. Jh., u.a. dank der Niederlassungsfreiheit, der ehemalige rechtl.-wirtschaftl. Zwang zum G. dahingefallen war, verlor der G. im 20. Jh. auch an gesellschaftl. Bedeutung, zumal ihm der Wertschriftenbesitz den Vorrang beim Vermögen ablief. Diese Entwicklung trug, nicht zuletzt wegen hoher Boden- und Wohnungspreise, der Schweiz schliesslich die europaweit tiefste Wohneigentumsquote ein, die nach einem Tiefpunkt 1970 dank der Nachfrage nach Stockwerkeigentum deutlich am Steigen ist (1950 um 37%, 1960 33,7%, 1970 28,5%, 1990 31,3%, 2000 34,6%). Dabei werden die weitaus meisten Gebäude von Privatpersonen besessen: 2000 befanden sich 88,6% des Gebäudebestands in privaten Händen. Nachdem die Nachfrage auf dem Bodenmarkt ständig gestiegen war, wurde der Grundstückserwerb durch nicht in der Schweiz niedergelassene Ausländer ab den 1960er Jahren einer Bewilligungspflicht unterstellt und eingeschränkt (Ausverkauf der Heimat).

Ähnlich entwickelten sich die Besitzverhältnisse bezüglich des landwirtschaftlich genutzten Bodens. Zwar bewirkte die Realteilung im 19. Jh. v.a. im Mittelland und dessen industrialisierten Siedlungszentren, aber auch im Berggebiet (v.a. Jura, Graubünden) noch eine weitere Zersplitterung des G.es. Bereits in den 1880er Jahren trat aber eine Wende ein: Zwischen 1888 und 1905 gingen viele Zwergbetriebe trotz Nebenerwerbs ein. Das Hofsterben, durch die ständig steigenden Anforderungen an die Wirtschaftlichkeit der Betriebe gefördert, ging weiter; ab 1950 ergriff es nicht nur in beschleunigtem Ausmass kleine Betriebe (1-10 ha), sondern zunehmend auch mittelgrosse (10-20 ha). Zwischen 1905 und 1990 verschwanden 55% der Betriebe (1905 total 243'710, 1990 108'296) sowie zwischen 1990 und 2009 nochmals 35%; die übrig gebliebenen gewannen infolge von Hofzusammenlegungen an Grösse. In diesem Prozess sank das bäuerl. Eigentum am bewirtschafteten Land von 76% 1905 auf ca. 56% 2005, wobei der Boden grösstenteils natürl. Personen als Pachtherren gehörte.

Im Hinblick auf den gesamten Boden, einschliesslich der Gewässer, Infrastrukturanlagen (Strassen, Plätze, Schienen usw.) und Gebäude, ist die öffentl. Hand der grösste Grundbesitzer der Schweiz, was allerdings nie statistisch erhoben wurde.

Quellen und Literatur

  • HWSVw 2, 397-404, 427-436
  • O. Sommerhalder, Stockwerkeigentum, 1963
  • HRG 1, 1821
  • H. Brugger, Statist. Hb. der schweiz. Landwirtschaft, 1968
  • A. Krummenacher, Grundeigentum, 31968
  • Wohnen in der Schweiz, 1985
  • LexMA 4, 1736 f.
  • B. Mugglin, Die Bodenpolitik der Stadt Luzern, 1993
  • Wohnen in der Schweiz, 1996