Marché foncier

Moyen Age

Un marché foncier au sens moderne était inconcevable dans la pensée juridique médiévale, en particulier dans les schémas mentaux de la société féodale. Pourtant, des terres changeaient de main assez fréquemment. Mais dans l'achat, l'échange, le don ou la remise en gage d'un bien immobilier, les éléments déterminants étaient les droits et devoirs concrets liés au sol. Si l'on veut vraiment parler de marché foncier dans le cadre de la féodalité, il faut faire une distinction fondamentale entre la transmission de la propriété et celle des droits d'usage. Les juristes développèrent dès le XII^e s. la théorie selon laquelle la propriété (dominium) d'un fief est divisée entre le seigneur qui conserve le "domaine direct" sur sa terre et le vassal qui jouit du "domaine utile". Une terre qui n'était pas tenue en fief, un alleu, pouvait être soumise à des redevances en faveur d'un seigneur justicier et à des droits ecclésiastiques, être grevée d'une rente (Rentes constituées) ou d'un cens destiné à une fondation pieuse. A cela s'ajoutait, dans le cas d'une tenure, les redevances et autres obligations dues au détenteur de la seigneurie foncière et, dans le cas d'une terre prise à bail, le fermage.

De nombreux facteurs contribuaient à la formation du prix: la surface du terrain, la présence de bâtiments, la qualité du sol, le genre d'exploitation, le rendement, les limitations résultant de règlements communaux (Village) et seigneuriaux (Banalités). En cas de transmission de droits d'usage, leur forme (tenure, bail à ferme), leur portée et les obligations inhérentes étaient déterminantes. A long terme, les défrichements du Moyen Age classique et la crise agraire du bas Moyen Age eurent certainement aussi des effets sur les prix. Mais lorsque ceux-ci sont connus, leur interprétation reste difficile, car trop de facteurs nous échappent.

Les plus anciens témoins de ventes immobilières en Suisse sont des documents privés établis en Suisse italienne et des actes conservés dans les archives des premières abbayes, comme Saint-Gall (VIII^e-XI^e s.). Les parties contractantes appartenaient à la noblesse et au clergé, mis à part quelques paysans libres; elles agissaient dans le cadre de dissolution d'hoiries, de stratégies seigneuriales ou familiales, pour assurer le salut de leur âme ou simplement pour des raisons matérielles. Dès le XII^e s., toute la Suisse est représentée dans les sources; on y retrouve les mêmes catégories de personnes et les mêmes motifs, à quoi s'ajoutèrent au bas Moyen Age les achats de rentes et les engagements de territoires (Gages).

Aux XIV^e et XV^e s., les bourgeois aisés se mirent à investir dans des domaines agricoles une part croissante de leur fortune (relations Ville-campagne). D'une part ils voulaient imiter les nobles en acquérant des châteaux et des seigneuries, d'autre part ils s'intéressaient, pour des raisons économiques, à l'élevage et à la viticulture. Pour réaliser leurs placements, ils achetaient directement des terres ou utilisaient le prêt hypothécaire, le métayage ou encore l'achat de rentes, instrument qui entraîna à la fin du XV^e s. une augmentation de l'endettement agricole. Occupant souvent une position intermédiaire entre le paysan tenancier et le seigneur foncier, ils remplacèrent peu à peu les liens féodaux par une dépendance économique.

Les paysans du bas Moyen Age échangeaient aussi bien leurs terres "libres" que leurs tenures héréditaires, dont ils se considéraient de plus en plus comme les propriétaires de fait. Les transferts étaient souvent liés à des successions ou à des dissolutions d'hoirie; qu'ils aboutissent à un morcellement ou à une concentration de la propriété, ils révélaient une évolution des structures sociales. L'aliénation d'une tenure héréditaire faisait courir un risque au seigneur foncier. Celui-ci interdisait donc souvent la vente à un "étranger" (dépendant d'un autre seigneur) et exigeait des garanties quant au paiement des cens. Pour décourager les mutations, on les soumit à des droits élevés (Lods); pour garantir les revenus seigneuriaux malgré le morcellement des tenures, on mit au point le système de la collecte générale (Tragerei). Mais à longue échéance, ces mesures ne purent empêcher l'affaiblissement des liens féodaux, tandis que progressait le marché foncier.

Sources et état de la recherche

Les actes notariés constituent la source fondamentale pour l'étude du marché foncier. Leur forme et leur conservation dépendent de la manière, variable selon les régions, dont était organisé le notariat; en outre l'établissement de tels actes n'était pas prescrit partout avec la même rigueur. En Suisse alémanique par exemple, on inscrivait parfois simplement les mutations au registre foncier de la commune ou du bailliage. Les rôles d'enchères publiques offrent des aperçus intéressants, en particulier là où cette pratique était obligatoire; on en a conservé en divers endroits, alors que le registre des mutations tenu par l'administration financière genevoise de 1771 à 1798 est une rareté. La qualité des sources s'améliore à mesure que la gestion des seigneuries se fait plus efficace; elle n'atteint qu'au XVIII^e s. un niveau permettant une analyse du marché foncier à l'échelle d'une entité territoriale. Pour la Suisse, les études sont encore rares. Les considérations qui suivent s'appuient sur des travaux consacrés à trois communes zurichoises entre 1770 et 1779, au bailliage bâlois de Waldenburg vers 1700 et à la campagne genevoise entre 1771 et 1798.

Structures et tendances

Du XVI^e au XVIII^e s., les tendances antérieures se confirmèrent: tenure héréditaire traitée comme propriété de fait, développement des échanges de terre entre paysans. Les notables citadins et campagnards furent certes des acteurs importants, surtout dans les ventes de terrains dont la production était destinée au marché (alpages, jardins, vignes) et qui se prêtaient donc bien à l'affermage. Au XVIII^e s. cependant, ils ne semblent intervenir que dans une minorité des transactions; la plupart d'entre elles se passaient en effet au sein de la grosse et moyenne paysannerie (mais pour des montants moindres). La fermeture de la société villageoise (taxes d'admission à la bourgeoisie, limitation du nombre des ayants droit aux biens communaux, droits de préemption) influença la structure géographique du marché foncier.

Dans les régions étudiées, environ 1% de la surface cultivable changeait de main chaque année (taux de commercialisation): 12 à 20% en une décennie (1770-1779) dans les communes agricoles d'Oberrieden, Oetwil am See et Schöfflisdorf, plus de la moitié en cinquante ans dans le bailliage de Waldenburg, 0,62% par an (sans les successions) dans la campagne genevoise. La fréquence des transferts était supérieure à la moyenne pour les vignes et jardins, inférieure pour les forêts et vergers. Elle n'était pas la même pour les champs que pour les prairies, mais les différences paraissent aléatoires. Le taux de commercialisation était plus élevé et plus régulier (faible influence des saisons et de la conjoncture) là où la protoindustrialisation était déjà forte que là où prédominait l'économie de subsistance. Ce phénomène s'explique par le progrès des prêts hypothécaires: dans le contexte protoindustriel, deux tiers des actes de vente étaient liés à la reprise ou à la création d'une hypothèque, contre moins de la moitié ailleurs. Un marché hypothécaire bien développé dynamise donc le marché foncier.

Les prix du sol en Suisse s'inscrivirent dans une tendance haussière au XVIII^e s., due sans doute surtout à l'essor démographique. Mais ils étaient très variables. Ils dépendaient de critères comme la qualité du terrain, son mode de culture, son exposition, son éloignement par rapport au village ou à la ville, et de facteurs circonstanciels; à Genève par exemple, ils furent poussés à la baisse par la crise politique interne de 1782, à la hausse pendant la période révolutionnaire de 1791-1796, qui incitait à rechercher la sécurité de la propriété foncière. A Genève, on payait cinq fois plus pour une vigne que pour un champ de même surface, deux fois plus pour une prairie, et six fois plus, en moyenne, dans la banlieue que dans la campagne éloignée. En revanche, les prix du sol ne furent pas sensibles aux variations conjoncturelles frappant le marché agricole (grains, vin). Les transactions, rares en période de récolte (juillet, octobre), plus nombreuses en hiver, se multipliaient en particulier dans les périodes de crise démographique.

Fonctions

Les communes ou les hoiries organisaient parfois une vente aux enchères publique pour éviter des querelles dans des successions compliquées (Droit successoral). Des contrats entre parents éloignés de générations différentes pouvaient stipuler la conversion du prix d'achat en une hypothèque conçue comme une forme de prévoyance vieillesse pour le vendeur, qui faisait ainsi une sorte de legs rémunéré. Les actes de ce type sont à vrai dire assez rares, mais ils montrent des cas où le recours à la forme authentique préconisée par les autorités donnait une sécurité telle que les sujets finirent par accepter l'obligation générale de passer devant un notaire. Dans le bailliage de Waldenburg, vers 1700, le marché était animé surtout par les ventes aux enchères, qui tendaient à faire baisser les prix quand elles étaient forcées; on constate, comme à Genève, que des gros paysans et des citadins se livraient à des achats ciblés et parfois spéculatifs. Au Tessin, le marché foncier est mal connu; on sait toutefois qu'en plaine, la propriété était, plus qu'ailleurs en Suisse, concentrée dans les mains de nobles et de notables citadins, alors que les petits domaines paysans prédominaient dans les régions de collines et de montagne.

Le marché foncier reflète la mobilité sociale généralement descendante régnant dans les sociétés paysannes: à long terme, les ménages d'exploitants indépendants vendaient normalement plus de terre qu'ils n'en achetaient. Ils y étaient contraints par incapacité personnelle, mais surtout à cause de la "malchance démographique" quand, au décès du père, les enfants étaient trop nombreux pour se partager le domaine de façon viable ou trop jeunes pour en reprendre l'exploitation. En revanche, on voit que dans les trois communes zurichoises étudiées, les ouvriers à domicile les mieux payés achetaient plus de terre qu'ils n'en vendaient; ils épargnaient une partie des gains réalisés dans l'industrie afin d'agrandir leurs exploitations agricoles. Dans ce contexte, la transmission du sol d'une génération à l'autre ne se faisait plus exclusivement au sein des familles, mais passait aussi par le marché.

XIX^e et XX^e siècles

L'abolition des redevances féodales fut un fait marquant pour le marché foncier agricole dans la première moitié du XIX^e s. Les zones marécageuses et inondables étaient alors très étendues; on augmenta la surface agricole utile, au cours du XIX^e s., par des assèchements et des défrichements, ces derniers étant cependant stoppés dans les régions de montagne à partir de 1876. Bientôt néanmoins la tendance s'inversa, une part croissante des terrains étant dévolus à l'habitat, à l'industrie et, surtout après 1950, aux infrastructures. La loi sur l'aménagement du territoire, entrée en vigueur en 1980 imposa la délimitation de zones consacrées à des usages spécifiques. De manière générale, alors que l'offre de terres cultivables restait relativement limitée, la demande publique et privée n'a cessé de croître en Suisse pendant toute l'époque contemporaine, entraînant une hausse durable des prix du sol et des revenus nets.

"Pour empêcher la spéculation foncière, le 1^er octobre votez oui". Affiche en vue de la votation du 1^er octobre 1950 concernant l'initiative populaire visant la protection du sol et du travail par des mesures contre la spéculation (Bibliothèque nationale suisse, Berne). […]

Affiche genevoise préconisant le non en vue des votations fédérales du 1^er octobre 1950 sur l'initiative visant la protection du sol et du travail par des mesures contre la spéculation (Museum für Gestaltung Zürich, Plakatsammlung, Zürcher Hochschule der Künste). […]

La grande majorité des transferts de terrains agricoles ne résultait pas d'une vente de gré à gré, mais d'un héritage ou d'une donation. La part des ventes variait cependant selon la conjoncture; lors de la crise économique des années 1870 et 1880, elle atteignit 40% environ. Elle diminua vers 1900, en raison des hausses de prix induites par la demande croissante de terrains industriels. Elle resta fort basse pendant la Première Guerre mondiale, à cause de la situation précaire de l'approvisionnement en produits agricoles. En cas de succession, chaque descendant exigeait sa part de terres. Ainsi s'imposa l'idée que, pour le propriétaire, le sol n'était pas seulement un moyen d'assurer son existence à court terme, mais aussi la meilleure forme d'investissement à long terme. La crise économique des années 1930 mit à mal cette conception, car de nombreux exploitants firent faillite et durent céder leurs biens (ce fut dans le canton de Zurich la cause d'un transfert de terrains agricoles sur deux). Dans l'après-guerre, la politique agricole instituée en 1951 et l'essor conjoncturel firent disparaître ce type de faillite. Entre 1950 et 1992, les prix des terrains agricoles subirent de fortes hausses (plus fortes même, par exemple dans le canton de Berne entre 1968 et 1986 que celles des terrains à bâtir) pour atteindre souvent des montants correspondant à quinze, voire vingt fois le rendement annuel. Cette évolution provoqua des achats spéculatifs de la part de personnes qui n'appartenaient pas à la paysannerie. Cependant, parmi les propriétaires qui n'exploitaient plus eux-mêmes (héritiers, agriculteurs ayant quitté la terre) une préférence apparut pour la mise en location. Ainsi s'explique qu'en 1990, environ 40% des surfaces agricoles utiles (voire davantage dans les villages touristiques de montagne où l'on pratique le partage matériel des successions) étaient exploitées dans le cadre de la loi fédérale de 1985 sur le bail à ferme agricole.

En Suisse, l'Etat n'a jamais eu une grande influence sur le marché foncier agricole. Ses interventions ont surtout visé à faciliter l'accès des agriculteurs à la propriété du sol et à empêcher les achats spéculatifs injustifiés. La loi fédérale de 1940 sur le désendettement de domaines agricoles, entrée en vigueur en 1947, stipula que la dette hypothécaire ne pouvait dépasser la valeur estimative de la parcelle, fixée à 125% de sa valeur de rendement. La loi fédérale de 1951 sur le maintien de la propriété foncière rurale régla surtout les droits de préemption des héritiers exploitants. Mais la spéculation foncière continuait d'engendrer des problèmes sociaux; le parti socialiste suisse et divers groupes paysans lancèrent contre elle, entre 1960 et 1990, plusieurs initiatives populaires, qui toutes furent repoussées. Entrée en vigueur en 1994, la loi fédérale sur le droit foncier rural renouvela le droit de préemption des exploitants et prescrivit des prix maximaux. Mais il se pourrait que ces dispositions paralysent le marché foncier agricole et qu'elles finissent par empêcher les mutations structurelles que le législateur souhaitait encourager.

Pour les autres segments du marché, la surchauffe observée dans les années 1960 et 1980 (Conjoncture) motiva diverses démarches dans le domaine du droit foncier. La lutte contre le bradage du sol national se traduisit par une limitation des ventes d'immeubles à des étrangers; elle prit parfois des traits xénophobes. Dans les années 1980, la spéculation foncière fut l'objet d'arrêtés fédéraux urgents et de l'initiative "ville-campagne", refusée en 1988. La loi sur l'aménagement du territoire et la zonification qu'elle a engendrée ont accentué le morcellement du marché foncier suisse en segments indépendants (forêts, terres agricoles, habitat, zones industrielles et artisanales). Aux acteurs traditionnels (architectes, entrepreneurs, maîtres d'état, marchands de biens, fiduciaires) se sont récemment ajoutés les investisseurs institutionnels (caisses de pensions) qui, ayant une fortune à placer, ont eu une influence sur la formation des prix du sol. Ces derniers ne font l'objet de statistiques que dans les cantons de Zurich, Fribourg, Bâle-Campagne, Tessin et Genève. Sur le plan national, le Parlement a refusé en 1997 un projet en la matière (motion déposée en 1986) qui aurait été géré par l'Office fédéral de la statistique.