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Droits réels

Les droits réels sont ceux qui concernent les choses (res en latin). Elément du droit privé, ils sont l'objet du livre quatrième du Code civil suisse, qui traite de la propriété (propriété foncière, par étage et mobilière), des droits réels limités (servitudes et charges foncières, gage mobilier et immobilier), de la possession et du registre foncier. Le droit réel régit donc les droits patrimoniaux, avec le droit des obligations; comme ce dernier, il est fortement influencé, dans sa systématique et sa terminologie, par la science juridique du XIXe s., elle-même marquée par le droit romain. Le détenteur de droits réels peut les opposer à tout un chacun. Aussi doivent-ils être visibles (principe de la publicité) et correspondre absolument aux formes définies par la loi (contrainte de se conformer à l'un des types prévus, notion de numerus clausus). Les règles du droit réel s'avèrent difficilement accessibles au profane, notamment en raison de leur formalisme.

Le droit réel médiéval, essentiellement fondé sur le droit germanique, se distinguait en revanche par sa clarté et sa souplesse. Il ne mettait l'accent ni sur la notion d'un droit absolu (propriété) à distinguer d'un certain nombre de droits limités (gage, usufruit), ni sur la différence théorique entre propriété (droit fondamental) et possession (détention effective et juridiquement protégée), mais sur l'usage pratique effectif d'un bien. Ainsi des objets de droits réels étaient non seulement les choses corporelles, comme dans le droit suisse actuel, mais aussi tous les objets qui permettaient l'exercice manifeste d'un droit.

C'est la raison pour laquelle on pouvait mettre en gage par exemple des villes, des tribunaux et d'autres droits de souveraineté; pour une seule et même chose, il pouvait coexister autant de droits d'usage, attribuables à différentes personnes et juridiquement équivalents, que cela était pratiquement possible: dans une forêt, par exemple, l'exploitation du bois et celle du sol comme pâturage. La multiplicité des liens entre une terre et les membres d'une famille ou d'une communauté, - reposant sur l'ancien patrimoine familial - se maintinrent en partie jusqu'à la fin de l'Ancien Régime; il n'est que de rappeler l'exigence de consentement des membres de la famille lors de dispositions testamentaires sur un bien-fonds, tout comme les droits de préemption extrêmement fréquents.

Le catalogue des droits réels concevables s'élargit avec la possibilité de lier des droits et des obligations à un immeuble de telle sorte que le détenteur actuel, à titre de bénéficiaire ou d'obligé, en ait la jouissance sans limitation de temps. Ainsi se développa la tenure paysanne, les diverses prestations personnelles (cens, dîme et corvée) dues en contrepartie de la mise à disposition d'un terrain devenant des charges foncières. L'évolution aboutit à la rente foncière, librement établie et aliénable (Rentes constituées).

Ces formes ancrées dans le droit allemand se virent réinterprétées, au cours d'une évolution séculaire, dans le sens du droit romain. Au bas Moyen Age, le détenteur d'une tenure, qui pouvait désormais la léguer, la vendre et la grever, était considéré comme le principal ayant droit, pour ainsi dire comme le propriétaire. Le bénéficiaire de la contre-prestation n'était plus que le détenteur d'un droit réel limité, beaucoup plus modeste non seulement sur le plan quantitatif, mais aussi qualitatif; si ce droit venait à disparaître, le tenancier acquérait la propriété entière et illimitée. Une telle évolution était déjà apparue de bonne heure dans les villes.

La libre propriété foncière paysanne s'imposa, non pas tant grâce à l'abolition des redevances féodales sous les révolutions française et helvétique ("libération du sol"), mais bien avec l'abolition ou le rachat forcé de presque toutes les charges perpétuelles au cours de la première moitié du XIXe s. Pour autant, l'unité du droit n'était pas encore établie, car les droits privés cantonaux se référaient à des doctrines et à des codifications étrangères divergentes. Elle ne fut atteinte qu'en 1912, par l'entrée en vigueur du Code civil suisse, dont le livre consacré aux droits réels est une synthèse entre l'héritage du passé et une vision conforme à la science juridique. Depuis lors, les principales modifications ont touché la copropriété (remaniement lié à la réintroduction de la propriété par étage, qui avait été supprimée en 1912) et le droit des constructions (révision entrée en vigueur en 1965).

Sources et bibliographie

  • E. Huber, System und Geschichte des Schweizerischen Privatrechts, 1886-1893
  • E. Huber, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 2, 21914
  • H. Rey, Grundriss des schweizerischen Sachenrechts, 1, 22000