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Bail à loyer

Issu du verbe "bailler" (porter, puis donner), le mot "bail" a signifié fait de donner, garde, gestion, mais seul subsiste le sens juridique, attesté dès le XIIIe s. L'allemand Miete n'en est l'équivalent, en Suisse alémanique et en Allemagne du Sud, que depuis le XVIIIe s. Il avait auparavant le sens de salaire, mais aussi de moyen de corruption; c'est ainsi qu'il est entendu dans des serments de fonctionnaires jusqu'au XIXe s. et ce côté négatif ressort quand on l'emploie pour désigner les pensions servies par les princes étrangers ou dans le composé Mietling (ouvrier qui ne travaille que pour l'argent).

Dans le droit actuel, le bail à loyer est, selon le Code des obligations (CO), "un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer". La chose louée peut être un bien meuble ou immeuble. Le bail se distingue du Fermage (jouissance des fruits et revenus), de la Tenure à cens et de formes récentes de location-vente comme le leasing.

Avant 1800

Au Moyen Age, les seigneurs fonciers mettaient à la disposition de leurs serfs des terres et des fermes sous forme de tenures, en échange d'un cens. En ville apparut la "tenure libre héréditaire", qui fit place, parfois dès les XIIe-XIIIe s., au contrat de bail à loyer. Plus flexible, celui-ci permettait au bailleur, dans une époque de changements sociaux et économiques (va-et-vient de marchands et d'artisans, prix fluctuant, raréfaction et renchérissement des terrains), d'adapter le loyer et de mieux garantir son droit de Propriété.

Les premiers exemples de contrats de bail en Suisse portent sur des biens meubles: bancs de foire loués par des villes à des marchands étrangers contre un "droit de stand" (éventuellement complétés par la location d'un entrepôt à l'année), têtes de bétail au bas Moyen Age (Bail à cheptel). Les baux immobiliers, relatifs à des logements ou à des boutiques, apparurent d'abord dans des moments de pénurie: à Bâle pendant le concile (1431-1449), qui attira un grand nombre d'étrangers et de marchands, ou dans les villes protestantes accueillant des réfugiés huguenots au XVIe s.

D'habitude, les logements étaient propriété de leurs occupants. Le droit de bourgeoisie et ses privilèges, tout comme les droits d'usage réservés aux communiers étaient généralement liés, en ville comme à la campagne, à la possession d'une maison. Quand le nombre des chesaux eut été fixé, aux XVIIe-XVIIIe s., on partagea les maisons et les héritiers demeuraient propriétaires. Seuls les pauvres devaient louer leur logement. Cette pratique, signe d'indigence, était souvent interdite aux immigrants. Elle se répandit néanmoins de plus en plus dans les villes et leurs banlieues. Des gagne-petit, parmi lesquels nombre d'artisans et d'"habitants", louaient une chambre, un coin de maison, un atelier à des propriétaires parfois fort modestes qui amélioraient ainsi leurs maigres revenus. Mais on trouvait aussi en ville, aux XVIIe-XVIIIe s., de grandes maisons louées par étage à des personnes plus aisées (fonctionnaires, officiers).

XIXe et XXe siècles

Dès 1800 et plus encore dès 1850, en Suisse comme ailleurs en Europe, l'essor démographique, la liberté d'établissement et la mobilité générale favorisèrent la croissance des villes, pôles d'attraction industriels, administratifs et touristiques. La conséquence en fut une pénurie aiguë de petits logements bon marché; il fallut en bâtir rapidement pour les immigrants pauvres. La hausse du prix des terrains imposa la construction en hauteur. Des industriels firent bâtir des maisons et des quartiers entiers pour leurs ouvriers. Les casernes locatives, construites au moindre coût par des spéculateurs et des sociétés privées, n'offraient généralement pas des conditions sanitaires satisfaisantes, comme l'attestent des enquêtes menées entre 1884 à Genève et 1897 à Lucerne (Logement). En revanche, le bail à loyer finit par perdre sa mauvaise réputation devant l'offre de vastes appartements destinés à une clientèle disposant de revenus moyens ou élevés. Les associations de Locataires et leurs revendications dans le domaine de l'encouragement à la Construction de logements trouvèrent d'emblée des soutiens dans la classe moyenne.

Comme celui des nouvelles constructions, le nombre des locataires explosa entre 1880 et 1910. La part des logements loués atteignait, en 1900 déjà, 77 à 86% dans les grandes villes, comme Berne; la campagne suivit la même évolution après 1900. La Suisse est devenue au XXe s. une "nation de locataires", grâce notamment à une législation favorable, avec 69% de logements loués en 1990 (taux le plus élevé en Europe).

Aspects juridiques

Le contrat de bail à loyer est défini pour la première fois, dans le droit fédéral, par le CO de 1881. La législation en la matière vise à protéger le locataire, partie la plus faible, contre les congés brutaux et les abus, et à lui donner le droit de présenter des réclamations.

Le bail est devenu un objet juridique à part entière au Moyen Age, quand les villes prirent leur essor. La position du propriétaire, assez faible à l'origine parce qu'il perdait le contact avec la chose louée, se renforça au XVIe s. à mesure que s'imposait le principe de droit romain "achat passe louage". Au XIXe s., l'industrialisation et l'urbanisation généralisèrent la pratique du bail, si bien que les règlements locaux ne suffirent plus. Les premières normes fédérales furent celles du CO de 1881 (projet de 1871). Les articles 274-295 réglaient surtout les obligations des parties et la manière de mettre fin au contrat. S'attachant à l'égalité formelle des contractants, ils n'accordaient guère de place à la protection des locataires (par exemple dans les domaines du droit de résiliation, de la réparation des défauts, des limites au principe "achat passe louage"). Ils se retrouvèrent pour l'essentiel dans le CO révisé, en vigueur de 1911 à 1970, mais la plupart du temps leur application fut relativisée par des mesures urgentes.

Une vraie protection des locataires apparut lors de la Première Guerre mondiale: allongement des délais d'expulsion pour les locataires dans le besoin (1914), limites aux hausses de loyer et aux congés (1917 et 1918). Remaniées, ces mesures firent l'objet d'un arrêté, en vigueur de 1920 à la fin de 1926. On en revint alors aux seuls articles du CO. De 1936 à 1939, le contrôle général des prix s'exerça aussi sur les loyers. On réinstaura pendant la Deuxième Guerre les mesures prises lors de la Première, mais plus vite et plus efficacement; à la fin du conflit on les assouplit. Plusieurs arrêtés temporaires (1946, 1950, 1953, 1954, 1956, 1957, 1960, 1961) instaurèrent le contrôle des loyers (qui disparaîtra à la fin de 1970 en même temps que tout ce droit provisoire) et des règles sur les congés (qui, elles, passeront dans le CO).

Le droit de bail a fait l'objet de quatre initiatives, déposées en 1967, 1971, 1973 et 1982. Le peuple a accepté un contre-projet, entré en vigueur en 1972: l'article 34septies de la Constitution, qui donne à la Confédération la compétence d'édicter des prescriptions contre les abus en matière de bail dans les communes où sévit la pénurie de logements; l'arrêté d'application (1972-1990) contenait des règles sur le niveau des loyers et instituait des instances de conciliation. Entreprise dès 1978 par une commission d'experts, une révision du droit de bail aboutit en 1986 à un nouvel article 34septies, qui élargit celui de 1972 à toutes les communes et qui servit de base aux articles 253-274 du CO de 1989, répartis en quatre chapitres: dispositions générales, protection contre les loyers abusifs ou autres prétentions abusives du bailleur (on y retrouve l'essentiel de l'arrêté de 1972), protection contre les congés, procédure. Ainsi le droit du bail est réglé sans limitation dans le temps et intégré au droit ordinaire valable partout en Suisse. Dans les années 1990, le débat s'est porté sur la formation des loyers (liens avec les coûts réels, Hypothèques, régulation par le marché). La Constitution de 1999 maintient dans son article 109 les droits de la Confédération en la matière (prescriptions contre les abus et sur la déclaration de force obligatoire générale des contrats-cadres). Au début du XXIe s., le peuple a rejeté soit l'initiative populaire "pour des loyers loyaux" lancée par l'Association suisse des locataires (2003), soit une modification du code des obligations favorable aux propriétaires (2004).

Sources et bibliographie

  • Idiotikon, 4, 565-568
  • Annu. stat.
  • Stat. hist., 516-517
  • HWSVw, 3, 47-48
  • HSVw, 2
  • O. Birkner, Bauen und Wohnen in der Schweiz 1850-1920, 1975
  • HRG, 3, 536-542
  • A.-M. Biland, Das Reihen-Mietshaus in Bern 1850-1920, 1987
  • Deutsches Rechtswörterbuch, 9, 1996, 614-617
  • F.T. Petermann, Die Entwicklung des schweizerischen Mietrechts von 1881 bis 1989, 1997