Mercato fondiario

Medioevo

Anche se lo scambio di beni fondiari in base ai meccanismi di mercato risultava estraneo al pensiero giur. medievale, e in particolare per gli schemi mentali della Società feudale, nel ME le terre passavano abbastanza spesso di mano. Nel caso di acquisti, scambi, donazioni e concessioni in feudo di beni fondiari, assumevano un'importanza decisiva il potere sull'oggetto in questione e i diritti o doveri legati al fondo stesso. Ammesso che sia possibile parlare di un mercato fondiario nel contesto feudale (Feudo ), è necessario compiere una distinzione di principio tra il passaggio di Proprietà e la trasmissione di Diritti d'uso. Per questo motivo, dal XII sec. gli studiosi di diritto hanno sviluppato la dottrina della proprietà divisa (dominium directum del proprietario, dominium utile del concessionario). Sulle proprietà a pieno titolo (Allodio) gravavano al massimo tributi dovuti ai titolari della giurisdizione, diritti ecclesiastici, interessi derivanti dalla vendita di Rendite da parte del proprietario e canoni legati a messe annuali di suffragio. I Mansi erano per contro soggetti anche ai tributi signorili e ad altri obblighi nei confronti del titolare della Signoria fondiaria, e i poderi dati in Affitto al pagamento del relativo canone.

Numerosi erano i fattori che influivano sul prezzo: l'estensione del fondo, la presenza di edifici, la qualità del terreno, il tipo e l'intensità dello sfruttamento, l'esistenza di diritti e restrizioni d'uso di matrice comunitaria (Villaggio), di Bannalità e - elemento decisivo nel caso di un trasferimento del dominium utile - il tipo di manso o affitto con i relativi diritti, doveri e tributi. In un'ottica di lungo periodo esercitarono un ruolo anche i dissodamenti dei sec. centrali del ME e la crisi agraria tardomedievale. La molteplicità di fattori, in pratica per lo più sconosciuti, rende difficile l'interpretazione dei prezzi nel caso delle transazioni fondiarie medievali.

Le più remote attestazioni di trasferimenti di beni fondiari nel territorio elvetico provengono dalla Svizzera it. e dagli archivi dei conventi più antichi (spec. San Gallo). Dall'VIII all'XI sec. furono soprattutto nobili, ecclesiastici e, in qualche caso, contadini liberi a cedere o acquistare beni fondiari nel quadro di successioni ereditarie, scioglimenti di una comunione ereditaria, strategie signorili o fam. oppure semplicemente per salvare la propria anima o per ragioni materiali. In seguito il fenomeno è attestato anche nel resto della Svizzera, con gli stessi protagonisti e le medesime motivazioni. Dal tardo ME si aggiunsero gli acquisti di rendite e i Pegni.

Nel XIV-XV sec. anche cittadini non nobili ma abbienti impiegarono una parte crescente dei loro capitali per l'acquisto di possedimenti fondiari rurali (relazioni tra Città e campagna). Da una parte ambivano a fortezze e signorie giurisdizionali per imitare lo stile di vita aristocratico; dall'altra, spinti da motivazioni economiche, investivano nell'allevamento e nella viticoltura. A tale scopo ricorrevano all'acquisto diretto del terreno, al prestito ipotecario e spesso anche all'acquisto di rendite e al Campatico. Spesso gli ab. delle città influirono sui rapporti tra signori fondiari e contadini, allentando progressivamente i vincoli feudali e sostituendoli con rapporti di dipendenza di tipo economico. Soprattutto l'acquisto di rendite provocò, alla fine del XV sec., un aumento dell' Indebitamento agricolo.

I contadini del tardo ME compravano o vendevano i loro beni allodiali ma anche i mansi ereditari, di cui si considerarono progressivamente proprietari di fatto. Successioni ereditarie o lo scioglimento di comunioni ereditarie erano in molti casi all'origine di questi trasferimenti, che portavano a una frantumazione o concentrazione della proprietà e quindi risultavano rivelatori dei cambiamenti nella struttura sociale delle campagne. Dato che i passaggi di mano di un manso ereditario comportavano il rischio di perdite per i signori fondiari, nelle fonti assumono spesso una forte importanza il divieto di "alienare" le proprietà e la salvaguardia dei censi fondiari. Anche l'onerosità dei Laudemi era volta a scoraggiare i trasferimenti di beni fondiari; un modo per assicurare le entrate signorili nel caso di frammentazione fondiaria fu poi il sistema della riscossione collettiva dei censi (Tragerei). Neppure queste misure arrestarono però l'indebolimento a lungo termine dei vincoli feudali dovuto allo sviluppo del mercato fondiario nel tardo ME.

Fonti e stato della ricerca

Fondamentali per lo studio del mercato fondiario risultano gli atti notarili, la cui esistenza e forma dipendono dall'organizzazione del notariato, molto eterogenea a seconda delle regioni. Sulle possibilità di ricostruzione storica influiscono inoltre l'obbligo più o meno esteso di ricorrere a un notaio per le transazioni immobiliari e l'obbligatorietà delle aste pubbliche. Nella Svizzera ted. ad esempio venivano tenuti registri dei trasferimenti fondiari (Fertigungsbücher) senza l'ausilio di notai. In varie località si sono conservati anche ruoli d'asta (Gantrödel). Il registro dell'amministrazione delle finanze di Ginevra sui trasferimenti fondiari, allestito dal 1771 al 1798, costituisce invece una rarità. Parallelamente al rafforzamento del potere statale migliora anche la qualità delle fonti; solo per il periodo dal XVIII sec. in poi è però possibile compiere un'analisi storico-economica del mercato fondiario per singole entità territoriali. Dato che gli studi sul mercato fondiario in Svizzera nell'età moderna sono rari, le considerazioni seguenti si basano in primo luogo su ricerche riguardanti tre com. rurali zurighesi nel periodo 1770-79, il baliaggio di Waldenburg (Giura basilese) attorno al 1700 e la campagna ginevrina negli anni 1771-98.

Strutture e tendenze

Dal XVI al XVIII sec. proseguì la tendenza a considerare i mansi ereditari come proprietà di fatto; il mercato fondiario rurale continuò a svilupparsi. Se i notabili delle città e delle campagne durante tutta l'età moderna continuarono a essere acquirenti e venditori importanti - in particolare dei fondi i cui proventi risultavano commercializzabili, e che quindi potevano essere affittati a condizioni favorevoli (alpeggi, orti, vigneti) - nel XVIII essi sembrano essere stati protagonisti solo di una piccola minoranza di transazioni (comunque di forte rilevanza); la grande maggioranza delle compravendite (di entità minore) coinvolgeva gli strati medio-alti dei villaggi rurali. La cristallizzazione delle gerarchie sociali nell'ambito della società rurale, segnatamente tramite tasse per l'accesso alla cittadinanza, limitazioni dei diritti d'uso dei beni comuni o diritti di prelazione, influenzò anche la struttura geografica del mercato fondiario.

Nelle aree prese in considerazione, ogni anno ca. l'1% della superficie agricola utile cambiava proprietario. Nei tre com. rurali di Oberrieden, Oetwil am See e Schöfflisdorf, negli anni 1770-79 i passaggi di proprietà riguardarono ca. il 12-20% della superficie coltivabile. Nel baliaggio di Waldenburg nel giro di 50 anni più della metà dei terreni passarono di mano; per le campagne ginevrine la quota annua (successioni ereditarie escluse) fu dello 0,62%. La compravendita di vigneti e orti che producevano per il mercato risultava superiore alla media, mentre quella di parcelle boschive e frutteti era inferiore; per il resto non vi erano differenze significative tra le varie coltivazioni (campi, prati). Nelle aree fortemente protoindustrializzate il tasso di commercializzazione era più elevato e meno soggetto a variazioni stagionali e congiunturali rispetto ai contesti in cui prevaleva l'Economia di sussistenza. Ciò fu dovuto al maggiore sviluppo del mercato ipotecario (indebitamento agricolo, Ipoteche): dove la protoindustria era diffusa l'acquisto di beni fondiari veniva finanziato per due terzi dal rilevamento risp. dall'accensione di un'ipoteca, mentre altrove tale quota era inferiore al 50%. Un mercato ipotecario sviluppato contribuiva quindi a rendere più dinamico il mercato fondiario.

Probabilmente soprattutto a causa della crescita demografica, nel XVIII sec. nella Conf. il valore dei beni fondiari tese ad aumentare. A Ginevra i prezzi diminuirono in seguito alla crisi politica interna del 1782, mentre crebbero nel periodo rivoluzionario (1791-96), quando i terreni divennero un bene rifugio. Assai variabili a seconda delle circostanze, i prezzi erano influenzati da fattori quali la qualità del terreno, il tipo di coltivazione, l'esposizione e la distanza dai centri abitati. A Ginevra il valore medio dei fondi nei pressi della città era di sei volte maggiore rispetto a quello dei terreni più discosti; prati e vigneti costavano risp. il doppio e il quintuplo dei campi. L'andamento del mercato fondiario non era per contro correlato all'evoluzione dei prezzi dei prodotti agricoli (cereali, vino). Le compravendite di beni fondiari, rare durante il raccolto (luglio, ottobre) e più frequenti nei mesi invernali, aumentavano nei periodi di crisi demografica.

Funzioni

Per evitare contrasti nel caso di successioni complicate (Diritto successorio), i com. o le comunioni ereditarie organizzavano talvolta un'asta pubblica (Gant). Contratti tra parenti lontani e appartenenti a generazioni diverse prevedevano in alcuni casi la conversione dell'intero prezzo d'acquisto in un'ipoteca, garantendo così una previdenza per la vecchiaia per il venditore in cambio della trasmissione ereditaria. Benché non molto frequente, questo tipo di contratti mostra come un mercato fondiario formalizzato dalle autorità avesse una funzione regolatrice, che contribuì a far accettare ai sudditi l'obbligo di ricorrere a un notaio. Nel baliaggio di Waldenburg attorno al 1700 furono soprattutto le aste pubbliche ad animare il mercato fondiario, mentre gli altri passaggi di proprietà ebbero un ruolo più modesto. Nella campagna basilese e a Ginevra sono attestati compravendite fondiarie mirate, compiute da grandi contadini e ab. della città in parte a fini speculativi, e l'effetto calmierante sui prezzi degli incanti forzati. Il mercato fondiario in Ticino risulta ancora poco studiato. Rispetto al resto della Svizzera, la proprietà dei terreni di pianura era più fortemente concentrata nelle mani delle fam. nobiliari e dei notabili cittadini, mentre la piccola proprietà contadina era diffusa piuttosto nelle aree collinari e montane.

Il mercato fondiario riflette la mobilità sociale, generalmente discendente, nelle società agricole: di regola le economie domestiche contadine a lungo termine vendevano più terreni di quanti ne comprassero, in parte per incapacità personale, ma soprattutto per "sfortuna demografica", ad esempio quando le divisioni ereditarie erano all'origine di unità aziendali di dimensioni insufficienti o quando veniva a mancare il capofam. e quindi la persona in grado di dirigere l'azienda agricola. Ad esempio nei com. zurighesi già cit., i lavoratori a domicilio particolarmente ben retribuiti risultavano per contro acquirenti netti di beni fondiari nell'arco della loro vita, dato che i risparmi derivanti da attività protoindustriali venivano investiti nella creazione di aziende agricole. Anche in questo contesto, il trasferimento dei terreni di generazione in generazione non avveniva più esclusivamente in seno alla fam., ma pure in parte attraverso il mercato.

XIX e XX secolo

Nella prima metà del XIX sec. il mercato fondiario contadino fu fortemente influenzato dal riscatto dei Tributi feudali. In origine molto ristretta a causa della vasta estensione delle aree paludose e fluviali, la superficie agricola utile sviz. nel corso del XIX sec. venne ampliata tramite migliorie e dissodamenti. Nel 1876 venne comunque introdotto il divieto definitivo di ridurre le aree boschive nelle zone montane. In seguito i terreni disponibili (ora in particolare le aree edificabili a scopi abitativi e commerciali) diminuirono nuovamente a causa dello sviluppo dell'edilizia residenziale, dell'industrializzazione e, dopo il 1950, della crescita accelerata delle infrastrutture. La legge sulla Pianificazione del territorio (LPT), entrata in vigore nel 1980, impone la delimitazione delle zone destinate a usi specifici. Alla relativa scarsità dei terreni sfruttabili nel periodo considerato si contrappose una domanda pubblica e privata in costante aumento, ciò che portò a una crescita di lungo termine dei valori fondiari e del rendimento netto dei terreni.

"Per impedire la speculazione finanziaria, il primo ottobre votate sì". Manifesto in vista della votazione dell'1.10.1950 sull'iniziativa popolare per la protezione del suolo e del lavoro con provvedimenti contro la speculazione (Biblioteca nazionale svizzera, Berna). […]

Manifesto ginevrino per il no in vista della votazione federale dell'1.10.1950 sull'iniziativa popolare per la protezione del suolo e del lavoro con provvedimenti contro la speculazione (Museum für Gestaltung Zürich, Plakatsammlung, Zürcher Hochschule der Künste). […]

Per quanto riguarda i fondi agricoli, la maggioranza dei passaggi di proprietà non avvenne tramite compravendite ma fu dovuto a successioni ereditarie o donazioni tra membri della stessa fam. La situazione variava a seconda dell'andamento congiunturale: se durante la crisi economica degli anni 1870-80 e 1880-90 ca. il 40% dei trasferimenti fu dovuto a vendite a trattative private, lo sviluppo industriale successivo comportò un aumento della domanda di terreni, che attorno al 1900 provocò a sua volta un forte aumento dei prezzi e una diminuzione delle vendite. Vista la situazione precaria degli approvvigionamenti di prodotti agricoli, le transazioni furono rare anche durante la prima guerra mondiale. Grazie alla divisione materiale dei fondi tra tutti gli eredi, si affermò anche l'idea che la proprietà fondiaria non costituisse solo una base di sussistenza a breve termine ma anche il miglior investimento sul lungo periodo. Questa evoluzione subì un nuovo contraccolpo durante la crisi economica mondiale degli anni 1930-40, periodo in cui nel cant. Zurigo ad esempio ca. la metà dei trasferimenti di terreni agricoli fu dovuta a fallimenti. Nel secondo dopoguerra non si verificarono più dissesti del genere, grazie sia alla Politica agricola perseguita dal 1951 sia al favorevole andamento congiunturale. Tra il 1950 e il 1994 il prezzo dei terreni crebbe in misura tale da superare, in molte aree della Svizzera, di 15 o 20 volte il valore di reddito agricolo; nel cant. Berna ad esempio dal 1968 al 1986 i terreni agricoli aumentarono di valore più dei fondi edificabili. Simili sviluppi portarono ad acquisti speculativi da parte di compratori estranei agli ambienti contadini, un fenomeno che andò di pari passo con la cessione in affitto di terreni da parte di proprietari che non praticavano l'agricoltura (eredi di fondi agricoli, ex contadini). Ciò spiega perché nel 1990 il 40% ca. della superficie agricola utile veniva dato in affitto, una percentuale che nei villaggi turistici di montagna dove vigeva la divisione materiale dei fondi risultava ancora di molto superiore. Sul piano giur. la materia è regolata dalla legge fed. sull'affitto agricolo del 1985.

In Svizzera l'influenza dello Stato sulla proprietà fondiaria rurale e sul prezzo dei terreni agricoli è sempre risultata debole. Gli interventi statali miravano soprattutto a facilitare l'accesso alla proprietà fondiaria per i contadini e a impedire acquisti speculativi ingiustificati. La legge fed. del 1940 sullo sdebitamento di poderi agricoli, entrata in vigore nel 1947, stabilì, sotto forma di valore di stima, un limite massimo di indebitamento ipotecario pari al 125% del valore di reddito; la legge fed. del 1951 sulla conservazione della proprietà fondiaria agricola disciplinò invece in primo luogo i diritti di prelazione per gli eredi che subentravano nella gestione delle aziende agricole. Dato che il problema della speculazione fondiaria continuò a sussistere, tra il 1960 e il 1990 il PS e i movimenti contadini promossero diverse iniziative popolari, mai approvate, per contrastare il fenomeno. Nel 1994 è entrata in vigore l'attuale legge fed. sul diritto fondiario rurale, con cui sono stati introdotti un diritto di prelazione per i coltivatori diretti e limiti di prezzo. Tali misure comportano però anche il rischio di paralizzare il mercato fondiario e di ostacolare i mutamenti strutturali nel settore agricolo, peraltro auspicati sul piano politico.

Fenomeni di surriscaldamento del mercato dei terreni non agricoli negli anni 1960-70 e poi nuovamente negli anni 1980-90 (Congiuntura) furono all'origine di diversi provvedimenti nel campo del diritto fondiario. Gli sforzi per limitare le vendite di immobili agli stranieri (Svendita del territorio) in parte assunsero anche toni xenofobi. Negli anni 1980-90 l'aumento dei prezzi provocò tra l'altro il lancio dell'iniziativa "città-campagna contro la speculazione fondiaria" (respinta nel 1988) e l'emanazione di decreti fed. urgenti volti a contrastare la speculazione fondiaria. Grazie alla LPT e ai relativi piani direttori e di utilizzazione, oggi più che in passato il mercato fondiario sviz. risulta diviso in settori distinti (boschi, zone agricole, zone edificabili, zone industriali e artigianali). Ai tradizionali attori del mercato fondiario (architetti, imprenditori edili, artigiani, agenti immobiliari, fiduciari) si sono recentemente affiancati investitori istituzionali come le casse pensioni, le cui operazioni influiscono sui prezzi del mercato fondiario. Il valore dei terreni è oggetto di rilevamenti statistici solo nei cant. di Zurigo, Friburgo, Basilea Campagna, Ticino e Ginevra. Una mozione del 1986 per cui l'ufficio fed. di statistica avrebbe dovuto allestire una statistica sviz. dei prezzi fondiari è stata respinta nel 1997, ciò che ha portato anche all'interruzione del relativo progetto.