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Proprietà fondiaria

Nell'accezione qui utilizzata, l'espressione proprietà fondiaria indica il possesso di un terreno, vale a dire la disponibilità effettiva su di esso. Sul piano storico-terminologico occorre distinguere tra il possesso o godimento (dominium utile) - per molto tempo rimasto soggetto a vincoli -, acquisito con il Manso (nel senso di ist. giur.) e poi con l'Affitto e la Locazione, e la piena proprietà del fondo (dominium directum). Questa Proprietà "divisa" ebbe fine con le riforme in ambito agrario avviate nel 1798.

Nel linguaggio non giur. odierno, "possesso fondiario" e "proprietà fondiaria" sono in pratica sinonimi. La "proprietà fondiaria" è oggetto degli art. 655-712 del Codice civile sviz. (CC) e della legge fed. sul diritto fondiario rurale (allegato Ia).

Dal Medioevo al XVIII secolo

Acquisizione e perdita

Nel ME la maggior parte delle terre apparteneva a signori fondiari (secolari o ecclesiastici), che tramite il manso ne affidavano temporaneamente la lavorazione e l'utilizzo ai contadini (Signoria fondiaria). Solo con l'ereditarietà del manso (Erbleihe), affermatasi nel tardo ME, i poderi potevano essere trasmessi per via ereditaria (Diritto successorio), acquistati e, con il consenso del signore fondiario, venduti; il valore aggiunto creato attraverso il lavoro e gli investimenti spettava al contadino e concorreva al valore di mercato della fattoria. Dal XVI sec. si diffuse sempre più la prassi di spartire liberamente i mansi ereditari, concederli in pegno e gravarli di oneri (Mercato fondiario, Diritto di pegno immobiliare). Con margini di autonomia così estesi, entro la fine del XVIII sec. il possesso fondiario (dominium utile) si trasformò de facto in piena proprietà, tranne per il fatto che i terreni erano soggetti ai censi. In ambito urbano questa trasformazione ebbe luogo già nel XIII sec., dato che al proprietario fondiario apparteneva solo il terreno, mentre le case erano di proprietà dei cittadini.

Possedimenti fondiari potevano anche essere acquisiti tramite colonizzazioni e Dissodamenti, ad esempio effettuati dai ceti indigenti all'interno dei Beni comuni, nelle fasce alluvionali lungo i fiumi oppure per usucapione (dopo periodi di 10-30 anni). Fattori che ne comportavano la perdita erano tra l'altro le guerre, le crisi congiunturali (Villaggi abbandonati), il ritorno del bene al signore fondiario, la concessione in pegno, la messa all'asta e le calamità naturali.

Forme

In genere i possedimenti fondiari consistevano in uno o più appezzamenti delimitati da siepi, steccati, fossati o altro (con o senza fabbricati, che erano considerati beni mobili). Sia in campagna sia in città, al possesso fondiario erano associati diritti d'uso su proprietà collettive quali beni comuni, Boschi e risorse idriche (Irrigazione).

I possedimenti fondiari potevano essere detenuti da singoli, comunioni ereditarie o comproprietari. Con la spartizione di edifici in più unità abitative appartenenti a persone diverse, nel XVII-XVIII sec. si formarono proprietà particolari simili alle odierne proprietà per piani. Un fabbricato poteva sorgere anche su un terreno altrui (ad esempio cascine private su alpeggi collettivi); i Diritti d'uso su uno stesso fondo potevano essere ripartiti su più persone (ad esempio distinzione tra i diritti di pascolo e quelli di sfruttamento del legname per quanto riguarda i boschi).

Limitazioni al diritto di proprietà

La libera facoltà di disporre dei terreni era soggetta a restrizioni imposte da interessi pubblici o privati. Per quanto riguarda l'ist. giur. del manso, essi consistevano in oneri reali (censi, corvée, decime) e nel divieto generalizzato di trasformare i poderi (Diritto curtense). L'avvicendamento delle colture sottostava a regolamentazioni comunitarie. Nelle città e nei villaggi il possesso fondiario era vincolato da norme edilizie, igieniche e antincendio e a prestazioni obbligatorie di lavoro (costruzione di opere difensive, strade, ponti, arginature ecc.); per le attività artigianali rumorose o inquinanti (fucine, mulini, concerie) vigeva l'obbligo di insediarsi in determinate aree.

I rapporti di vicinato potevano comportare diritti di ricorso e servitù (diritti di passo, di fuga, di abbeveraggio e di passaggio di condotte); esisteva inoltre il diritto di cogliere i frutti di alberi piantati in un appezzamento vicino ma i cui rami pendevano sul proprio terreno. I diritti collettivi legati alla proprietà fondiaria (ad esempio Diritti di alpe) non potevano essere venduti a terzi o lasciati in eredità. Nel caso di una vendita di beni fondiari, i membri di una comunità di villaggio o di sfruttamento beneficiavano del diritto di prelazione.

Ruolo sociale ed economico

Prima del 1800 la proprietà fondiaria assunse un ruolo assolutamente determinante sul piano socioeconomico: solo dimostrando di possedere terreni si poteva acquisire il Diritto di cittadinanza di un centro urbano o di un villaggio rurale, poiché a essi erano legati i privilegi correlati all'appartenenza alla comunità (diritti d'uso su terreni collettivi). Dal possesso di terreni e dal loro sfruttamento agricolo dipendeva la sussistenza della massima parte della pop.; ciò valeva non solo per i contadini, ma anche per artigiani e commercianti. I beni fondiari servivano da garanzia in caso di Fideiussione, pegno immobiliare o accensione di un Credito, rappresentavano la più importante fonte di ricchezza - i titoli di credito (Rendita fondiaria) assumevano un ruolo minore - e costituivano un bene di investimento per commercianti e mercanti-imprenditori; la posizione nella gerarchia sociale era inoltre riflesso della proprietà fondiaria sia in città sia in campagna.

Struttura e ripartizione

Piano catastale della campagna di Dardagny nei pressi di Ginevra. Disegno a inchiostro realizzato da Jacques Deharsu nel 1688 (Archives d'Etat de Genève, Cadastre B3).
Piano catastale della campagna di Dardagny nei pressi di Ginevra. Disegno a inchiostro realizzato da Jacques Deharsu nel 1688 (Archives d'Etat de Genève, Cadastre B3). […]

Le divisioni successorie, possibili se autorizzate dal signore, alterarono la struttura e la ripartizione dei possedimenti fondiari. Dalla fine del XV sec. si ha notizia di poderi spartiti tra più eredi; dalla seconda metà del XVI la divisione reale si affermò soprattutto nei villaggi dell'Altopiano, nelle regioni viticole e nelle zone alpine, dato che in questi contesti le fonte di guadagno accessorie (attività artigianali, lavoro a domicilio, produzione di vino, allevamento di bestiame) garantivano la sussistenza anche a piccole aziende agricole (1-5 ettari). Nelle aree a insediamento sparso, dove mancavano queste entrate supplementari, i poderi dovevano invece avere una certa superficie minima per essere redditizi. In queste zone vigeva la trasmissione indivisa, ad esempio al figlio minore (minorasco) come nel caso dell'Emmental. Spec. in presenza di un Fedecommesso, il figlio maggiore costituiva di norma l'erede unico (maggiorasco) delle grandi proprietà fondiarie del patriziato.

Nei villaggi la divisione reale favorì la parcellazione e la creazione di unità sempre più piccole come quelle dei Tauner, composte da un'abitazione (o da parte di essa), piccoli campi e un orto. Nei villaggi protoindustriali del XVIII sec. i piccoli proprietari fondiari dipendenti da introiti accessori costituivano fino al 90% della pop.; di conseguenza erano pochi i contadini provvisti di terreni in misura sufficiente. Malgrado la tendenza al frazionamento, per via matrimoniale o tramite l'acquisto di parcelle si formarono comunque ripetutamente anche aziende agricole di grandi dimensioni.

XIX e XX secolo

Acquisizioni e cessioni

Dal 1803 spettò ai cant. disciplinare legalmente l'acquisizione - soprattutto tramite compravendita o per via successoria - di beni fondiari, ciò che portò a una regolamentazione eterogenea della materia: mentre alcuni cant. consentivano l'accordo orale, in Ticino e nella Svizzera occidentale (Vallese escluso) vigeva l'obbligo della stesura di un atto pubblico. Solo con l'entrata in vigore del CC nel 1912 si ebbe un'uniformazione delle disposizioni sull'acquisto della proprietà fondiaria (art. 655-666), vincolandone la validità giur. all'iscrizione obbligatoria nel registro fondiario e a un atto pubblico. Un trattamento particolare è riservato alla proprietà fondiaria agricola (diritto fondiario rurale, appendice Ia).

Nel XIX-XX sec. si dovettero disciplinare nuove forme di acquisizione e cessione di proprietà fondiarie come l'entrata in possesso di terreni emersi in seguito a un abbassamento dei laghi e gli espropri coatti a favore dello Stato o nell'interesse pubblico (ad esempio in seguito a correzioni dei corsi d'acqua o alla costruzione di collegamenti viari pubblici). Inoltre fu necessario emanare norme sulle indennità e le compensazioni in caso di espropri e di mutamenti dovuti alle forze della natura.

Contenuti e restrizioni

Con le misurazioni catastali (Catasto), introdotte dagli anni 1830-40 nella Svizzera meridionale e occidentale, poi adottate anche in alcuni cant. della Svizzera ted. e infine regolamentate sul piano nazionale dal CC del 1912 (art. 942-977), la proprietà fondiaria poté essere rilevata in misura molto più precisa rispetto alle stime del passato. Venivano registrate le superfici dei terreni (piani catastali), gli assetti proprietari, le servitù e i pegni gravanti sui fondi. In un primo momento il CC non prevedeva forme di comproprietà e proprietà particolari di diversi titolari su uno stesso edificio, diffusesi dal XVII sec. e spesso fonte di litigi. La loro reintroduzione, rivendicata spec. nella Svizzera franc., risale al 1965, quando fu istituita la proprietà per piani (art. 712a-t).

Se il XIX sec. si caratterizzò per una diminuzione dei vincoli legati alla proprietà fondiaria (ad esempio in materia di avvicendamento delle colture), nel XX sec. motivi di interesse pubblico determinarono nuove restrizioni nell'utilizzo e nell'alienazione dei fondi, tra l'altro delimitando zone agricole, artigianali ed edificabili sottoposte a regole particolari. Molte limitazioni rientrano nell'ambito del diritto privato (spesso servitù regolamentate per contratto) e in parte derivano - benché formulate in maniera più precisa e adatta alle esigenze moderne - da vincoli di epoche precedenti (come i rapporti di vicinato e i diritti di transito e d'acqua). Il diritto pubblico restringe invece la libertà dei proprietari tramite prescrizioni di polizia edile, del fuoco, sanitaria e delle acque (strada di alaggio), norme sulle foreste e la viabilità, disciplinando i segni di confine, le Migliorie fondiarie, il frazionamento del suolo, le aree edificabili e la Ricomposizione parcellare e attraverso misure per la protezione dell'ambiente (art. 702).

Tra le servitù gravanti su un terreno figurano tra l'altro le condutture idriche o fognarie, le linee elettriche e le costruzioni su fondo altrui; queste ultime sono state disciplinate fra l'altro dalle norme del 1965 sul diritto di superficie (art. 675, 779-779l CC), con cui nell'ambito del diritto di proprietà è stata operata una scissione tra costruzione e suolo.

Ruolo sociale ed economico, ripartizione

"Statalizzazione del suolo, la strada sbagliata. Il 2 luglio 1967, no all'iniziativa fondiaria socialista". Manifesto sull'iniziativa popolare contro la speculazione fondiaria (Museum für Gestaltung Zürich, Plakatsammlung, Zürcher Hochschule der Künste).
"Statalizzazione del suolo, la strada sbagliata. Il 2 luglio 1967, no all'iniziativa fondiaria socialista". Manifesto sull'iniziativa popolare contro la speculazione fondiaria (Museum für Gestaltung Zürich, Plakatsammlung, Zürcher Hochschule der Künste). […]

Per i contadini, che ancora nel 1880 rappresentavano il 36,9% della pop., nel XIX sec. la proprietà fondiaria continuò a costituire la componente principale del patrimonio. Se da un lato gli industriali investivano in beni fondiari, dall'altro il lavoro di fabbrica comportò lo svincolamento della classe operaia dalle attività agricole, ciò che dal 1880 favorì indirettamente un frenetico sviluppo edilizio e speculazioni fondiarie volte a realizzare nuovi spazi abitativi. Gli stabili di appartamenti in affitto contribuirono al rapido diffondersi della locazione, che ben presto, grazie anche agli alloggi per inquilini con redditi medio-superiori, risultò socialmente accettata. Dopo che nel XIX sec. era venuta meno - anche in virtù della libertà di domicilio - la necessità di detenere proprietà fondiarie per motivi economico-giur., nel XX quest'ultima perse importanza anche sul piano sociale, visto che i titoli superarono i beni fondiari quale principale voce del patrimonio. A causa anche dei prezzi elevati di terreni e appartamenti, questa evoluzione fece sì che in Svizzera la quota dei proprietari di abitazioni fosse la più bassa d'Europa (ca. 37% nel 1950, 33,7% nel 1960); dopo i minimi del 1970 (28,5%), grazie alla domanda di proprietà per piani si registra peraltro una netta inversione di tendenza (31,3% nel 1990, 34,6% nel 2000). La grande maggioranza degli edifici (88,6% nel 2000) appartiene a privati. In seguito al continuo aumento della domanda sul mercato fondiario, dagli anni 1960-70 l'acquisto di terreni da parte di stranieri non domiciliati in Svizzera è limitato e soggetto ad autorizzazione (Svendita del territorio).

I fondi agricoli seguirono un'evoluzione simile. Se da un lato nel XIX sec. la divisione reale ne accentuò ulteriormente il frazionamento, spec. nell'Altopiano e nei suoi centri industriali e nelle zone di montagna (soprattutto Giura e Grigioni), già negli anni 1880-90 si assistette a una svolta, dato che molte microaziende agricole tra il 1888 e il 1905 dovettero chiudere malgrado le attività accessorie dei titolari. A causa delle sempre maggiori esigenze di redditività, il fenomeno continuò anche in seguito; dal 1950 colpì sempre più non solo le piccole aziende (1-10 ettari) ma in misura crescente anche quelle di medie dimensioni (10-20 ettari). Tra il 1905 e il 1990 il numero delle unità produttive diminuì del 55% (da 243'710 a 108'296), e tra il 1990 e il 2009 si registrò un ulteriore calo del 35%; grazie ad accorpamenti, crebbe però la dimensione media delle aziende rimaste. Tale processo ha comportato una riduzione dei terreni posseduti dai contadini sul totale delle superfici coltivate (dal 76% nel 1905 al 56% ca. nel 2005); i proprietari dei terreni sono in massima parte persone fisiche che poi li cedono in affitto.

Se si considera l'intero territorio nazionale, compresi gli specchi d'acqua, le infrastrutture (strade, piazze, binari ferroviari ecc.) e gli edifici, lo Stato costituisce il maggiore proprietario fondiario della Svizzera, anche se non sono mai stati compiuti rilevamenti statistici al riguardo.

Riferimenti bibliografici

  • HWSVw, 2, 397-404, 427-436
  • O. Sommerhalder, Stockwerkeigentum, 1963
  • HRG, 1, 1821
  • H. Brugger, Statistisches Handbuch der schweizerischen Landwirtschaft, 1968
  • A. Krummenacher, Grundeigentum, 19683
  • Wohnen in der Schweiz, 1985
  • LexMA, 4, 1736 sg.
  • B. Mugglin, Die Bodenpolitik der Stadt Luzern, 1993
  • Wohnen in der Schweiz, 1996