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Ipoteche

Le ipoteche sono pegni immobiliari iscritti nel registro fondiario, costituiti a garanzia di un credito. La garanzia comprende non solo il diritto di pegno in sé, ma l'intera pretesa costituita dal diritto di pegno e dai titoli di pegno. Le ipoteche permettono di ottenere il controvalore in denaro di un bene fondiario ("mobilizzazione") grazie all'accensione di un credito. In caso di inadempienza del debitore, il creditore ha il diritto di rifarsi attraverso il realizzo del bene immobile ipotecato. Le ipoteche ottennero la loro attuale forma giur. solo con il Codice civile (CC) del 1912 (art. 793-883). Il credito ipotecario, finalizzato in primo luogo all'acquisizione di beni fondiari, alla costruzione di immobili nonché alla preservazione e all'accrescimento del loro valore, costituisce la più importante forma di prestito alla clientela praticata dalle Banche sviz., con oltre due terzi del volume totale dei crediti.

L'evoluzione del credito ipotecario fino agli inizi del XX secolo

Il credito fondiario è attestato dal basso ME come lo strumento principale per il reperimento di denaro (Diritto di pegno immobiliare). Nella Svizzera ted., così come nei territori imperiali, il diritto germ. contemplava numerosi tipi di credito fondiario, contraddistinti da varie denominazioni (in particolare la Rendita fondiaria) e forme giur. A differenza delle forme attuali di pegno immobiliare, questi prevedevano in alcuni casi per il creditore il diritto di utilizzo (dominium utile) del bene costituito in pegno. Le tipologie diffuse nella Svizzera occidentale e meridionale, derivanti dal diritto romano comune, presentavano invece forti analogie con le ipoteche attuali.

Il Credito fondiario era basato soprattutto su prestatori privati delle città e sempre più spesso anche delle campagne, che investivano in tal modo i loro capitali. Oltre che dall'indispensabile Proprietà fondiaria, la ricchezza dei ceti dominanti risultava in buona parte costituita da rendite fondiarie e obbligazioni che, in quanto titoli di credito, potevano essere negoziate e trasmesse per via ereditaria, così come i beni fondiari.

Prima del 1800, la supervisione e la legislazione sul credito fondiario erano esercitate dalle autorità sovrane; nel 1803 queste competenze passarono dalle autorità prerivoluzionarie ai cant. L'introduzione dei registri fondiari cant. costituì un'importante premessa per la riforma del settore ipotecario, favorita dal crescente ruolo delle banche in tale ambito; precorritrice di questa tendenza fu la Banca Leu di Zurigo. Vista la rilevanza sul piano politico e sociale di un regime ipotecario ordinato, dal 1846 i cant. (tra i primi, Berna, Basilea Campagna, Turgovia, Ginevra, Neuchâtel, Friburgo e Vaud) fondarono casse ipotecarie pubbliche. Attraverso la regolamentazione del processo creditizio e l'obbligo di iscrizione nel registro fondiario, i cant. riuscirono a imporre la riorganizzazione del settore ipotecario; tuttavia, solo con il CC entrato in vigore nel 1912 fu raggiunta un'uniformazione del diritto ipotecario su scala nazionale. Tra le tre forme di pegno immobiliare ammesse dal CC, nella Svizzera ted. e nel Ticino viene comunemente adottata la cartella ipotecaria, che dopo l'estinzione del debito permette di accendere nuovamente un credito pari alla somma iscritta a registro, mentre nella Svizzera franc. prevale l'ipoteca (nel senso strettamente giur. del termine), che decade dopo il rimborso del debito. La rendita fondiaria così come contemplata dal CC risulta oggi pressoché scomparsa.

Il passaggio dal credito tra privati al credito bancario andò di pari passo con lo sviluppo del sistema bancario sviz.: dal 1860 i crediti ipotecari vennero finanziati tramite i depositi, le obbligazioni di cassa e l'emissione di prestiti obbligazionari, e dal 1931 anche dai mutui presso la Centrale d'emissione di obbligazioni fondiarie delle banche cant. (costituita in quell'anno) e presso la Banca di obbligazioni fondiarie degli ist. ipotecari sviz. (Lettera di pegno). In Svizzera solo durante le crisi degli anni 1870-80 e 1930-40 si registrò un elevato numero di fallimenti di debitori ipotecari privati (Indebitamento agricolo, Crisi economica mondiale).

L'importanza economica delle ipoteche alla fine del XX secolo

Ipoteche concesse dalle banche svizzere 1850-2005
Ipoteche concesse dalle banche svizzere 1850-2005 […]

In Svizzera il generalizzato basso livello dei tassi di interesse (Politica monetaria) ha contribuito nella seconda metà del XX sec. a creare una situazione senza eguali nel contesto intern., che si è tradotta in tassi ipotecari estremamente bassi sul lungo termine, ma anche in un forte indebitamento ipotecario. La quota delle banche sul mercato ipotecario è rimasta più o meno costante dal 1932, quando furono emanate disposizioni per uniformare la struttura dei bilanci bancari. Nel 2000 si aggirava attorno all'85%; la parte rimanente risultava suddivisa tra assicurazioni (8%), casse pensioni e altre istituzioni previdenziali aziendali (6%) e alcuni pochi creditori privati (1%). Le grandi banche e le banche cant. forniscono entrambe un terzo dei prestiti garantiti da pegno immobiliare, le banche regionali e le casse di risparmio un ottavo e le casse Raiffeisen, attive soprattutto nelle regioni rurali, un decimo. Nel XX sec. le banche private hanno avuto un ruolo praticamente non significativo in questo mercato, al contrario del sec. precedente. Nei periodi in cui le risorse degli ist. di credito registrano flessioni, l'obbligo legale tuttora vigente per alcune banche cant. di concedere prestiti ipotecari incide negativamente sui loro bilanci; in generale, l'utile lordo per unità di personale degli ist. fortemente orientati al mercato ipotecario risulta inferiore alla media. D'altro canto, queste banche e i loro clienti beneficiano di una maggiore sicurezza, perlomeno nel caso di un'oculata politica creditizia. A differenza del XIX sec., oggi non esistono più banche che operano esclusivamente nell'ambito del credito ipotecario. Malgrado il dimezzamento del numero di banche regionali e casse di risparmio tra il 1989 e il 1998, dovuto al processo di concentrazione iniziato negli anni 1970-80, il fallimento di ist. attivi soprattutto sul mercato ipotecario è molto raro (Cassa di risparmio e di credito di Thun nel 1989).

Negli anni 1990-2000, il debito ipotecario pro capite della pop. sviz. nei confronti delle banche è diminuito, attestandosi attorno a 7000 frs. In base al conto finanziamento della Banca nazionale sviz., esso è invece risalito del 15% ca. negli anni 1999-2003, caratterizzati da bassi tassi di interesse. Tenendo conto anche dell'indebitamento verso soggetti non bancari, il debito ipotecario pro capite è quindi salito a ca. 8000 frs. Esso è però ripartito in maniera molto differenziata, dato che solamente poco meno del 40% delle economie domestiche sviz. possiede beni immobiliari. Il suo ammontare non desta preoccupazioni, vista la massiccia propensione al risparmio della pop. (sul lungo periodo, il 10% delle entrate fam., senza considerare il risparmio forzoso costituito dalle assicurazioni sociali). I casi di insolvenza di debitori ipotecari privati sono piuttosto rari, ma nel caso di peggioramenti congiunturali si registra un tendenziale aumento delle realizzazioni forzate da parte dei creditori ipotecari. Questi ultimi accusano perdite soprattutto nel caso di immobili dall'ubicazione sfavorevole e per i quali sono stati imprudentemente concessi finanziamenti esterni troppo elevati. Tra i beni fondiari sottoposti a realizzazione forzata, risulta particolarmente elevata la quota delle abitazioni secondarie.

Il credito ipotecario ha un ruolo centrale nel finanziamento delle aziende soprattutto per le piccole e medie imprese, che in mancanza di garanzie particolari possono ottenere solo limitati prestiti bancari, e che per le loro dimensioni ridotte e le loro forme organizzative sono escluse dal mercato dei capitali. Il credito ipotecario a scopo industriale e commerciale risulta spesso più costoso di quello impiegato per l'acquisto di immobili, a causa dei maggiori rischi connessi. Dopo l'entrata in vigore, secondo un accordo sottoscritto a Basilea nel 2004, di norme relative al rating più severe, le banche compiono valutazioni dei rischi più differenziate nei riguardi dei loro debitori ipotecari, anche privati. Ciò comporta l'abbandono di un sistema contraddistinto da tassi di interesse sostanzialmente uniformi e ufficialmente dichiarati, un processo che a sua volta dovrebbe avere ripercussioni in materia di protezione degli inquilini. Le politiche di ammortamento delle singole banche, da sempre poco trasparenti, presentano anche differenze regionali, così come il tetto dell'anticipo. Nel 2000, il 90% dei prestiti risultava inferiore ai due terzi del valore di mercato stimato dell'immobile gravato da ipoteca, l'8% ca. si situava nella fascia tra due terzi e quattro quinti del valore di mercato, mentre solo il 2% superava i quattro quinti.

Dagli anni 1970-80, l'offerta dei prodotti ipotecari si è ampliata sensibilmente. Il mercato è stato conquistato da nuovi modelli come le ipoteche portfolio dell'UBS o l'ipoteca eurotrend della Banca cant. di Zurigo, che non si basano sui tradizionali tassi variabili, ma sui cosiddetti tassi normalizzati. Oltre che alla più forte concorrenza tra le banche dopo l'abolizione, alla fine degli anni 1970-80, dei cartelli che regolavano il mercato ipotecario su scala regionale, ciò è dovuto soprattutto all'abbandono del tradizionale libretto di risparmio (formalmente uno strumento a breve termine, ma di fatto a lungo termine), che ha reso sempre più difficile l'aggiramento (fino ad allora usuale) della "regola d'oro bancaria", cioè un finanziamento congruo nel tempo. I limiti di aggravio sono divenuti meno rigidi in seguito al sempre maggiore impiego dei risparmi accumulati con la previdenza professionale (obbligatoria dal 1988; in genere tali mezzi vengono impiegati per l'ammortamento indiretto del debito ipotecario) per l'acquisto di abitazioni private.

Riferimenti bibliografici

L'evoluzione del credito ipotecario
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L'importanza economica delle ipoteche alla fine del XX secolo
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