I diritti reali (che riguardano le cose, le res lat.) fanno parte del Diritto privato e in Svizzera sono oggetto del quarto libro del Codice civile (CC), che tratta la Proprietà (fondiaria, per piani, mobiliare), i diritti reali limitati (servitù e oneri fondiari, pegni immobiliari e mobiliari), il possesso e il registro fondiario. Il diritto reale costituisce il diritto patrimoniale insieme al Diritto delle obbligazioni, e come quest'ultimo è stato fortemente influenzato nella sistematica e nella terminologia dalla scienza giuridica del XIX sec., a sua volta improntata sul Diritto romano. Le pretese legali fondate sui diritti reali possono essere fatte valere nei confronti di chiunque; pertanto devono essere consultabili (principio della pubblicità) e corrispondere assolutamente alle forme prestabilite dalla legge (corrispondenza a uno dei tipi previsti, concetto di numerus clausus). Il diritto reale, a causa del suo formalismo, è difficilmente accessibile per i profani.
Nel ME i diritti reali, fondati sul Diritto germanico, erano invece chiari e multiformi. In primo piano non vi erano né un concetto di diritto assoluto come la proprietà (e la sua distinzione da un certo numero di diritti reali limitati), né una separazione concettuale fra la proprietà (diritto fondamentale) e il possesso (detenzione effettiva e giuridicamente garantita). L'accento era posto invece sull'utilizzo effettivo di un bene; diversamente da quanto avviene nel diritto sviz. odierno, oggetto dei diritti reali non erano solo le cose fisiche, bensì tutti gli oggetti che permettevano un concreto esercizio di diritti.
Si potevano perciò dare in pegno anche città, tribunali e altri diritti di sovranità. Su una medesima cosa potevano coesistere molteplici Diritti d'uso, di diversa natura e giuridicamente equivalenti; il limite al numero di tali diritti era dato solo dalla loro attuabilità pratica. Nel medesimo bosco, per esempio, persone diverse potevano essere titolari del diritto di legnatico, risp. del diritto di pascolo. La molteplicità dei vincoli, soprattutto tra i beni immobili e i membri di una fam. o di una comunità, si conservò talvolta, sulla base di antiche proprietà fam., fino alla caduta dell'ancien régime; si pensi alla necessità del consenso dei membri della fam. in caso di disposizioni testamentarie su beni immobili, oppure ai frequentissimi diritti di prelazione.
Il ventaglio dei possibili diritti reali si allargava con la possibilità di vincolare a beni immobili certi diritti e obbligazioni, così che il detentore del fondo fosse anche la persona titolare di tali diritti o obbligazioni, e lo statuto giur. risultasse stabile senza limiti di tempo. In questa direzione evolvette anche il Manso contadino, in cui spesso contropartite personali per l'usufrutto di un terreno (sotto forma di censi, decime e corvée) divenivano oneri gravanti sul terreno stesso (oneri fondiari). La forma più evoluta era invece la rendita fondiaria, che poteva essere costituita e alienata liberamente (Rendite).
Proprio queste forme, ancorate al diritto germ., furono reinterpretate nel corso di un'evoluzione secolare secondo i principi del diritto romano. Già nel tardo ME il detentore di un manso, che nel corso del tempo era divenuto ereditabile e cedibile e sul quale potevano essere gravati oneri, era il titolare principale dei diritti; in un certo qual modo ne era proprietario. Il beneficiario della contropartita, al contrario, era considerato solo titolare di un diritto reale limitato, ben più modesto in termini non solo quantitativi ma anche qualitativi; se questo diritto fosse venuto meno si sarebbe creata una situazione di proprietà a pieno titolo, illimitata. Questa tendenza si delineò precocemente nel caso dei mansi situati in aree urbane.
La libera Proprietà fondiaria dei contadini non fu tanto favorita in virtù dell'abolizione dei Tributi feudali (il cosiddetto affrancamento dei fondi), in seguito alle Rivoluzioni franc. ed elvetica, ma soprattutto grazie alla soppressione, risp. riscatto coatto di gran parte degli oneri perpetui nel corso della prima metà del XIX sec. Ciò tuttavia non bastò per istituire un diritto unitario, in quanto la regolamentazione cant. del diritto privato si atteneva a dottrine e codificazioni straniere divergenti. Un'unità sul piano giur. fu raggiunta solo nel 1912 con l'entrata in vigore del Codice civile, in cui la parte dedicata ai diritti reali è una sintesi tra l'eredità del passato e una visione conforme alla moderna scienza giur. Da allora, le principali revisioni riguardarono il ripristino della proprietà per piani (abolita nel 1912), la relativa riorganizzazione di tutte le comproprietà e la revisione del diritto di superficie (in vigore dal 1965).