Locazione

Prima del 1800

Nel ME, il manso rispondeva ai bisogni dei signori feudali e dei servi della gleba, entrambi interessati alla concessione temporanea e a pagamento di beni fondiari e fattorie. Nelle città si affermò il "manso libero ereditario" (freihe Erbleihe), che nei centri più grandi dal XII-XIII sec. lasciò poi il posto alla locazione, più flessibile, che nel quadro del mutato contesto socioeconomico (soggiorni temporanei di commercianti e artigiani, fluttuazione dei prezzi, rarefazione e rincaro dei terreni) permetteva al locatore di adeguare i canoni e gli assicurava una migliore tutela della sua Proprietà.

Nell'odierno territorio sviz., le prime forme di locazione attestate riguardarono i beni mobili. Le città affittavano bancarelle ai commercianti forestieri nei periodi di fiera e mercato, e magazzini per tutto l'anno. Nel tardo ME, la Soccida era denominata rindmiet. La locazione di immobili (abitazioni, botteghe) venne in un primo momento praticata in caso di carenza di alloggi, come a Basilea durante il Concilio (1431-49), che attirò numerosi visitatori e mercanti, o come nelle città rif. che accoglievano gli ugonotti (XVI sec.).

La proprietà degli alloggi occupati costituiva la norma. Per fare parte delle comunità cittadine e rurali occorreva essere proprietari di una casa risp. di un podere, dato che i privilegi derivanti dalla cittadinanza (ad esempio diritti d'uso relativi ai terreni e ai beni comuni) erano generalmente legati a questi beni immobiliari. Quando nel XVII-XVIII sec. venne fissato il numero di lotti, gli edifici furono suddivisi tra diversi proprietari. Solo i poveri erano costretti a prendere in locazione il proprio alloggio: segno di indigenza, questa pratica era spesso vietata ai forestieri. Nelle aree urbane e suburbane, la locazione divenne comunque sempre più diffusa. Nullatenenti, tra cui molti artigiani e dimoranti, affittavano locali, parti di case e botteghe da proprietari, che con le pigioni incrementavano così le loro entrate talvolta modeste. Nel XVII-XVIII sec. anche edifici cittadini più grandi vennero concessi in locazione per singoli piani a persone di estrazione sociale più elevata (funzionari, ufficiali).

XIX e XX secolo

In Svizzera e nel resto d'Europa, dal 1800, e in particolare dal 1850, la crescita demografica, la libertà di domicilio e la mobilità generalizzata favorirono le migrazioni verso le città, poli industriali, amministrativi e turistici. Ne conseguì una forte penuria di piccoli appartamenti a prezzi accessibili, che occorreva costruire rapidamente soprattutto per i nullatenenti in cerca di lavoro. Il crescente prezzo dei terreni impose lo sviluppo in verticale degli edifici; nacquero così caseggiati di appartamenti a più piani. Industriali fecero costruire alloggi per le proprie maestranze e interi quartieri operai. I caseggiati popolari costruiti da speculatori e soc. private venivano realizzati in economia e risultavano spesso carenti sul piano dell'igiene (Abitazione), come risulta da inchieste promosse nelle città sviz. tra il 1884 (Ginevra) e il 1897 (Lucerna). La costruzione di palazzi dotati di appartamenti più ampi, destinati alle fasce di reddito medio-alte, fece sì che la locazione sul lungo termine non venisse più associata a una condizione di povertà. Gli inquilini del ceto medio sin dall'inizio sostennero le associazioni di Inquilini e le loro rivendicazioni, tra cui la Costruzione di alloggi di utilità pubblica.

Il periodo dal 1880 al 1910 fu caratterizzato da una febbrile attività edilizia, accompagnata da una crescita esponenziale del numero di inquilini. Nelle città più grandi come Berna, già prima del 1900 gli alloggi in locazione costituivano dal 77 all'86% del numero totale di appartamenti. Ampiamente diffuso nei centri urbani dopo il 1850, il fenomeno dal 1900 si diffuse anche nelle aree rurali. Grazie anche a una legislazione favorevole, nel XX sec. la Svizzera è diventata una "nazione di inquilini", il cui tasso risulta il più elevato d'Europa (69% nel 1990).

Diritto di locazione

In ambito fed., il contratto di locazione venne definito per la prima volta nel CO del 1881. Il diritto di locazione mira a proteggere il locatario ("conduttore"), la parte contrattuale più debole, ed è basato su tre pilastri: la protezione dalle disdette e dagli abusi del locatore e la tutela del conduttore nel caso di difetti della cosa locata.

In seguito allo sviluppo delle città nel corso del ME, la locazione divenne un negozio giur. indipendente. Mentre in origine il locatario godeva di ampie prerogative, dal XVI sec. si rafforzò la posizione del proprietario, parallelamente all'affermazione di principi del diritto romano come "l'acquisto annulla la locazione". Con l'industrializzazione e l'urbanizzazione, nel XIX sec. i rapporti di locazione si moltiplicarono, per cui le normative locali o regionali si rivelarono ormai inadeguate. Il primo tentativo di regolamentare la materia sul piano fed. si ebbe con una bozza di CO elaborata nel 1871. Le norme contenute nel CO del 1881 (art. 274-295) stabilirono soprattutto i doveri del locatore e del conduttore e regolamentarono lo scioglimento del contratto di locazione. Ispirato fondamentalmente all'idea dell'uguaglianza tra le parti, il diritto di locazione lasciava poco spazio alla protezione degli inquilini, ad esempio per quanto riguarda la rescissione del contratto, l'eliminazione dei difetti o l'indebolimento del principio "l'acquisto annulla la locazione". La revisione del CO del 1911 non apportò modifiche di rilievo al diritto di locazione, che rimase invariato fino al 1970, anche se per la maggior parte del periodo la sua applicazione fu ostacolata da norme eccezionali limitate nel tempo.

Durante la prima guerra mondiale fu introdotta una serie di misure a tutela degli inquilini, come la protrazione dei termini di sfratto per i conduttori bisognosi (1914) e regole più restrittive per quanto riguarda l'aumento delle pigioni e le disdette (1917, 1918). Nel 1920 queste disposizioni furono completate, risp. in parte soppresse, e riunite in un unico decreto, rimasto in vigore fino alla fine del 1926. In seguito la base legale fu costituita nuovamente solo dal CO, affiancato tra il 1936 e il 1939 da un controllo generalizzato dei prezzi. Nel secondo conflitto mondiale si adottarono misure simili a quelle attuate durante la Grande guerra, ma in maniera più rapida e mirata. Diverse disposizioni limitate nel tempo (1946, 1950, 1953, 1954, 1956, 1957, 1960, 1961) servirono in primo luogo al controllo delle pigioni e a rendere più difficili le disdette. Alla fine del 1970 tutte le norme eccezionali vennero soppresse; le restrizioni alle disdette confluirono nel CO, mentre il livello delle pigioni per un certo periodo non fu sottoposto a controlli.

Dalla fine degli anni 1960-70 furono promossi vari tentativi per modificare la legislazione ordinaria in materia di locazione, tra l'altro attraverso quattro iniziative popolari, depositate nel 1967, nel 1971, nel 1973 e nel 1982. Nel 1972 il popolo accettò un controprogetto che portò all'adozione dell'art. 34^septies della Costituzione fed., con cui la Conf. acquisì la competenza di emanare norme contro gli abusi nel campo della locazione per i com. in cui vigeva una penuria di alloggi. Sulla base di tale art., nello stesso anno venne emanato il decreto fed. concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione, rimasto in vigore fino al 1990, che conteneva disposizioni sul livello delle pigioni e istituiva istanze di conciliazione. Una profonda revisione del diritto di locazione venne avviata nel 1978 (commissione di esperti). Nel 1986 fu approvata una modifica dell'art. 34^septies della Costituzione, con cui la competenza della Conf. venne estesa a tutti i com., e che fu alla base del nuovo diritto di locazione del 1989 (art. 253-274 CO). Quest'ultimo si divide in quattro capi: disposizioni generali, della protezione dalle pigioni abusive e da altre pretese abusive del locatore (che riprende sostanzialmente i contenuti del decreto fed. del 1972), della protezione dalle disdette, delle autorità e della procedura. La tutela degli inquilini fu così garantita a tempo indeterminato e integrata per tutta la Svizzera nella legislazione ordinaria. Negli anni 1990-2000 è passata in primo piano la questione dei costi (pigioni vincolate a spese accertate, tra cui le Ipoteche) e della determinazione delle pigioni in base ai meccanismi di mercato. Nella Costituzione fed. del 1999, le prerogative della Conf. nel campo della locazione (disposizioni contro gli abusi e obbligatorietà generale di contratti quadro di locazione) sono regolate nell'art. 109. In votazioni popolari furono respinte sia l'iniziativa popolare promossa dall'Ass. sviz. inquilini "Per delle pigioni corrette" (2003) sia una revisione del Diritto delle obbligazioni più favorevole ai proprietari (2004).